서울 아파트 경매 낙찰가, 실거래와 붙여보니 순위가 바뀐다

정정 재발행 안내(2026-07-26) — 이 글의 이전 판(2026-07-13)은 단지명 매칭 오류로 인접 단지의 실거래를 함께 평균 내 시세를 계산했습니다. 그 결과 일부 물건의 '낙찰가 ÷ 시세' 비율이 실제보다 낮게(더 싸게 산 것처럼) 표시됐습니다. 매칭 로직을 '같은 단지로 정확히 확인되는 경우에만 비교'하도록 고쳐 전량 재계산했고, 단지를 특정할 수 없는 건은 순위에서 제외했습니다.

서울에서 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값과 짝지어 비교할 수 있는 아파트 경매 낙찰 32건을 다시 계산했다. 낙찰가를 그 실거래 중앙값으로 나눈 값의 중앙값은 97%였고, 100% 이상인 건은 11건이었다. 경매장에서 가장 많이 인용되는 감정가율과 이 숫자의 순위는 서로 일치하지 않았다.

낙찰가 ÷ 실거래 시세 (싼 순)

단지	낙찰가율(감정가)	낙찰/시세	유찰
자양동 더샵스타시티	68.1%	35%	2회
마장동 마장동해맑은아파트	105.3%	76%	0회
신월동 신월시영아파트	92.5%	77%	1회
돈암동 일신건영휴먼빌아파트	81.0%	84%	2회
녹번동 해주드림빌	100.4%	87%	0회
면목동 면목한신아파트	93.2%	90%	1회
잠실동 갤러리아팰리스	88.0%	90%	1회
돈암동 돈암코오롱하늘채	104.6%	91%	0회
논현동 마일스디오빌	78.4%	91%	2회
마곡동 마곡엠밸리6단지	97.8%	91%	1회
방학동 삼익세라믹아파트	82.7%	91%	1회
독산동 금천현대아파트	92.7%	93%	1회
오류동 동부골든아파트	102.4%	93%	0회
방학동 신동아아파트	88.1%	94%	1회
하계동 건영아파트	95.8%	95%	1회
봉천동 현대아파트	112.0%	97%	0회
방학동 대상타운현대아파트	96.5%	97%	1회
오류동 동부골든아파트	88.9%	97%	1회
신길동 대성유니드아파트	84.4%	98%	1회
화곡동 강서힐스테이트	97.3%	99%	1회
신정동 래미안목동아델리체	107.3%	99%	0회
양평동3가 거성파스텔아파트	100.6%	100%	1회
성내동 삼성아파트	116.8%	101%	0회
수유동 래미안수유아파트	93.1%	102%	1회
마곡동 마곡13단지힐스테이	116.2%	102%	0회
석관동 중앙하이츠아파트	95.9%	102%	1회
홍은동 현대아파트	98.1%	103%	1회
청담동 청담아이파크	100.0%	105%	0회
양평동1가 신동아아파트	129.9%	109%	0회
하계동 벽산아파트	116.3%	109%	0회
미아동 두산위브트레지움아파	111.2%	110%	1회
목동 건영아파트	112.2%	111%	0회

감정가율이 답해주지 않는 것

경매 결과를 볼 때 관행적으로 쓰는 숫자는 낙찰가율, 즉 낙찰가를 감정가로 나눈 값이다. 그런데 감정가는 낙찰 시점보다 수개월에서 1년 앞서 매겨진 값이다. 그래서 낙찰가율이 낮다는 말은 '감정가보다 싸게 샀다'는 뜻일 뿐이고, 지금 그 단지에서 실제로 거래되는 값보다 싸게 샀다는 뜻은 아니다.

이번 계산에서 쓴 두 번째 지표가 낙찰/시세다. 낙찰가를 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값으로 나눈 값이니, 감정 시점이 아니라 현재 거래되는 값을 기준으로 삼는다. 32건을 이 기준으로 다시 줄 세우면 낙찰가율 순서와는 다른 표가 나온다.

한 가지 미리 밝혀둘 점이 있다. 이 자료에는 물건별로 감정 시점과 낙찰 시점이 얼마나 떨어져 있었는지가 담겨 있지 않다. 그러니 개별 물건에서 두 지표가 어긋난 이유를 시차 탓으로 돌릴 근거는 없다. 여기서 확인할 수 있는 것은 두 숫자가 어긋난다는 사실 자체까지다.

중앙값 97%

32건의 낙찰/시세 중앙값은 97%다. 경매로 사면 시세보다 크게 싸게 잡는다는 통념에 비하면 여유가 크지 않은 숫자다. 그리고 100% 이상, 곧 실거래 중앙값과 같거나 그보다 높은 값에 낙찰된 건이 11건이다. 32건 중 11건이니 시세 이상에서 결정되는 일이 예외적 사고는 아니라는 뜻이다.

특히 목동 건영아파트는 낙찰/시세가 111%로, 이 표에서 실거래 중앙값보다 가장 비싸게 결정된 건이다. 낙찰가율도 112.2%여서, 감정가 기준으로 보든 실거래 기준으로 보든 100%를 넘긴 물건이다.

두 숫자가 서로 다른 방향을 가리킨 건들

표에서 눈여겨볼 것은 순위 자체보다 두 열이 어긋나는 지점이다.

자양동 더샵스타시티는 낙찰/시세 35%로 32건 중 가장 낮다. 이 물건의 낙찰가율은 68.1%, 입찰자가 없어 그 회차 경매가 무산되고 다음 회차로 넘어가는 유찰은 2회였다. 감정가 기준으로도 낮았고 실거래 기준으로는 훨씬 더 낮았던, 두 지표가 같은 방향을 가리킨 경우다.

반대로 마장동 해맑은아파트는 낙찰가율이 100%를 웃돌아 감정가 기준으로는 비싸게 낙찰된 것으로 기록되지만, 같은 단지·평형 실거래 중앙값과 비교한 값은 76%로 이 표에서 두 번째로 낮다. 유찰도 없었다. 논현동 마일스디오빌은 그 반대쪽이다. 낙찰가율은 78.4%로 낮은 편이지만 낙찰/시세는 91%로, 실거래 기준의 여유는 그만큼 크지 않았다.

유찰을 거쳤어도 낙찰/시세가 100%를 넘긴 건들이 표 아래쪽에 함께 들어 있다.

입찰 전에 확인할 것

실무적으로 남는 것은 단순하다. 낙찰가율은 감정가라는 과거 시점의 기준값에 대한 비율이므로, 그 숫자만으로 지금 싸게 사는지 판단할 수 없다. 판단의 기준선은 같은 단지·같은 평형에서 최근 실제로 거래된 값이고, 입찰가는 그 값과 비교해야 의미가 생긴다.

이 표에서도 실거래 중앙값과 같거나 그 이상에서 결정된 건이 11건 있었다.

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※ 법원경매 서울 아파트 낙찰을 단지명·전용면적으로 국토부 실거래가와 자동 매칭. 표본 적은 단지는 오차 가능.