동대문구 장안동 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 장안힐스테이트 2.35%, 래미안장안 2.13%

서울 동대문구에서 전용 84㎡를 사서 월세를 놓으면, 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 몇 %가 남을까. 수익률이 높은 순으로 여섯 단지를 세워 보면 가장 높은 곳이 2.55%, 가장 낮은 곳이 2.13%다. 그런데 이 줄은 매매가가 싼 순도, 비싼 순도 아니다. 매매 12.0억인 단지가 맨 아래에 있고, 표에서 매매 중앙값이 가장 높은 단지가 세 번째에 있다.

동대문구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
용두동 청량리역한양수자인그라시엘	2023	17.5억	350만/월	1.0억	2.55%	23/45건
용두동 청량리역해링턴플레이스	2023	14.9억	290만/월	1.0억	2.51%	8/6건
전농동 청량리역롯데캐슬 SKY-L65	2023	19.0억	338만/월	2.0억	2.39%	38/22건
장안동 장안힐스테이트	2007	12.2억	200만/월	2.0억	2.35%	16/14건
전농동 동대문롯데캐슬노블레스	2018	17.0억	290만/월	1.5억	2.25%	11/5건
장안동 래미안장안	2003	12.0억	188만/월	1.4억	2.13%	18/6건

수익률 줄과 가격 줄은 겹치지 않는다

이 지표는 연 월세(월세 중앙값×12)를 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 분자에도 중앙값이, 분모에도 중앙값이 들어간다. 그래서 매매가 하나만 보고 순위를 짐작하기 어렵다.

실제로 수익률 1위인 용두동 청량리역한양수자인그라시엘은 매매 중앙 17.5억이고, 2위인 용두동 청량리역해링턴플레이스는 14.9억이다. 표에서 매매 중앙값이 가장 높은 19.0억짜리 전농동 단지는 세 번째 줄에 있다. 반대로 매매 중앙값이 가장 낮은 장안동 래미안장안(12.0억)은 2.13%로 여섯 곳 중 맨 아래다. 싸게 사면 수익률이 올라간다는 직관이 이 표 안에서는 그대로 작동하지 않는다.

보증금을 뺀다는 전제부터 보자

이 계산에서 보증금은 실투자금에서 빠진다. 계약이 끝나면 돌려줄 돈이니 내 주머니에서 영구히 나간 금액은 아니라는 취지다. 그만큼 분모가 줄고, 같은 월세라도 수익률 숫자는 올라간다.

다만 보증금이 큰 곳이 자동으로 위로 올라가는 구조는 아니다. 보증금 중앙 1.0억인 용두동 두 단지가 1·2위에 있고, 보증금 중앙 2.0억인 장안동 장안힐스테이트는 2.35%로 네 번째에 있다. 보증금 1.4억인 래미안장안은 맨 아래다. 단지마다 월세도, 매매가도 함께 달라지니 어느 한쪽만 떼어 법칙처럼 말하기는 어렵다. 이 표에서 확인되는 건 개별 조합의 결과지, 보증금이 수익률을 끌어올리는 일반 원리가 아니다.

중앙값 뒤에 몇 건이 있는지

중앙값은 건수가 받쳐줄수록 단단해진다. 한양수자인그라시엘은 매매 23건, 월세 45건으로 표에서 월세 거래 건수가 매매 건수보다 많은 유일한 단지다. 월세 중앙값 350만 원이라는 숫자가 서 있는 바닥이 상대적으로 두껍다는 뜻이다.

반면 해링턴플레이스(월세 6건), 동대문롯데캐슬노블레스(월세 5건), 래미안장안(월세 6건)처럼 월세 거래가 한 자릿수인 곳은 사정이 다르다. 층이나 향, 옵션이 다른 계약 한두 건이 중앙값을 눈에 띄게 움직일 수 있다. 같은 2%대라도 해석할 때 무게를 다르게 두는 편이 안전하다.

2%대는 세금을 만나기 전의 숫자다

여기 적힌 수익률은 총수익률이다. 보유세와 임대소득세, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 도배와 설비 수선비가 아직 하나도 들어가 있지 않다. 2.55%든 2.13%든 통장에 남는 돈은 그보다 아래다.

또 하나, 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니다. 단지 단위로 각각 구한 중앙값을 나란히 놓고 나눈 값이다. 실제로 어떤 한 채를 사서 월세를 놓았을 때의 수익률과는 다를 수 있다. 이 표는 단지를 같은 자로 재서 줄을 세워 보는 용도에 가깝다.

이 표가 말하지 않는 것

여기 적힌 순위는 동대문구 전용 84㎡ 가운데 수익률이 높은 순으로 추린 표본 안에서의 순위다. 거래량이 많은 순이 아니고, 구 전체 단지를 모두 줄 세운 결과도 아니다. 매매·월세 건수는 각각 따로 집계된 숫자이며, 두 집계가 같은 물건을 가리키지 않는다는 점은 수익률 값 자체에도 그대로 남는다. 층수나 향, 동별 조건, 계약별 옵션처럼 중앙값을 흔들 수 있는 요소는 이 표에 담기지 않았고, 준공연도 칸도 그 단지의 숫자일 뿐 그 이상을 말해주지 않는다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.