동작구 84㎡ 월세 보증금·수익률 2026년 — 월세 100만 원 동작협성휴포레시그니처가 3위에 오른 계산법

월세를 많이 받는 집이 수익률도 높을까요? 2026년 들어 신고된 서울 동작구 전용 84㎡ 거래를 보면 꼭 그렇지 않습니다. 월세가 100만 원으로 표에서 가장 낮은 신대방동 동작협성휴포레시그니처는 연 1.91%로 3위에 올랐고, 월세가 250만 원으로 가장 높은 사당동 이수푸르지오더프레티움은 1.58%로 표의 맨 아래에 섰습니다.

동작구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
사당동 삼성래미안	2003	14.8억	232만/월	2.0억	2.17%	14/5건
신대방동 동작상떼빌	2006	11.2억	150만/월	2.8억	2.12%	7/8건
신대방동 동작협성휴포레시그니처	2022	11.8억	100만/월	5.5억	1.91%	20/11건
대방동 성원	1994	14.4억	150만/월	4.5억	1.82%	22/7건
상도동 힐스테이트 상도 프레스티지	2013	17.9억	191만/월	3.5억	1.59%	16/28건
사당동 이수푸르지오더프레티움	2021	23.0억	250만/월	4.0억	1.58%	9/11건

분모에서 보증금을 빼면 순위가 달라진다

이 글의 수익률은 1년치 월세를 '실투자금'으로 나눈 값입니다. 실투자금은 매매가에서 월세 보증금을 뺀 금액이죠. 보증금은 세입자가 나갈 때 돌려주는 돈이라, 집주인이 실제로 묶어두는 돈에서 빼고 계산한 겁니다.

그래서 이 지표에서는 월세만큼이나 보증금이 중요합니다. 분자(월세)가 작아도 분모(실투자금)가 함께 작아지면 비율은 버틸 수 있습니다.

동작협성휴포레시그니처: 월세는 가장 낮고, 보증금은 가장 크다

신대방동 동작협성휴포레시그니처의 월세 중앙값은 100만 원입니다. 표에 오른 여섯 단지 중 가장 낮습니다. 대신 보증금 중앙값이 5.5억으로 여섯 단지 중 가장 큽니다. 매매 중앙값 11.8억에서 이 보증금을 빼고 나면 집주인이 넣어두는 돈이 크게 줄어듭니다. 월세 100만 원으로 연 1.91%, 3위가 나온 이유가 여기 있습니다.

다르게 말하면 이 단지의 수익률은 '보증금을 높게 받고 월세를 낮게 받는' 계약 구조와 함께 봐야 하는 숫자입니다. 월세 자체가 넉넉하다는 뜻으로 읽으면 곤란합니다.

이수푸르지오더프레티움: 월세는 가장 높고, 수익률은 가장 낮다

반대편에는 사당동 이수푸르지오더프레티움이 있습니다. 월세 중앙값 250만 원은 표에서 가장 높습니다. 그런데 매매 중앙값도 23.0억으로 표에서 가장 높습니다. 월세를 많이 받아도 들어가는 돈이 그보다 더 크니 비율은 1.58%에 그쳤습니다.

1위 삼성래미안은 어떻게 달랐나

1위는 사당동 삼성래미안으로 연 2.17%입니다. 이 단지는 보증금 중앙값이 2.0억으로 여섯 단지 중 가장 낮고, 월세 중앙값은 232만 원입니다. 보증금을 적게 받는 대신 월세를 많이 받는 구조로, 동작협성휴포레시그니처와는 정반대 방식으로 상위권에 올랐습니다.

두 단지를 나란히 놓고 보면 공통 공식이 하나로 정리되지 않습니다. 보증금이 낮은 쪽도, 높은 쪽도 상위권에 있습니다. 준공연도도 1994년(대방동 성원)부터 2022년(동작협성휴포레시그니처)까지 흩어져 있어서 연식으로 묶어 말하기도 어렵습니다. 공통점을 찾는다면 결국 '매매가에 비해 월세와 보증금을 합친 조건이 어떤가'라는 계산 그 자체입니다.

그래서 무엇을 봐야 하나

월세 수익률을 따질 때 월세 금액만 보면 절반만 본 셈입니다. 같은 단지라도 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 실투자금이 달라지고, 비율도 달라집니다. 표의 수익률은 각 단지에서 실제로 신고된 보증금·월세 조합의 중앙값을 바탕으로 한 것이라, 내가 다른 조건으로 계약하면 결과도 달라집니다.

또 하나. 이 숫자는 세전·공실 전 총수익률입니다. 보유세, 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 수선비는 하나도 빠져 있지 않은 게 아니라 아예 들어 있지 않습니다. 실제 손에 쥐는 수익은 이 비율보다 낮아질 수 있다는 점을 먼저 전제해야 합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 표는 2026년 1월 1일 이후 신고분을 발행 시점까지 모은 부분 누적이며, 한 해 전체의 수치가 아닙니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집이 아니라 같은 단지 안의 서로 다른 거래에서 나온 값을 조합한 것이어서, 층·향·동 구성에 따라 결과가 흔들릴 수 있습니다. 거래 건수도 단지마다 차이가 커서, 사당동 삼성래미안의 월세는 5건이고 상도동 힐스테이트 상도 프레스티지의 월세는 28건입니다. 순위는 동작구 전용 84㎡ 가운데 수익률 상위에 든 이 여섯 단지 안에서의 순서일 뿐, 세금·공실·수선비를 반영한 실제 수익 순위가 아닙니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.