상도동 래미안상도3차·힐스테이트 상도 프레스티지 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 월세 거래 39건·30건, 표본은 가장 두꺼운데 수익률은 표 맨 아래

2026년 들어 표본 요건(매매 7건·월세 5건 이상)을 넘은 동작구 전용 84㎡ 단지 중 월세 거래가 가장 많이 잡힌 곳은 상도동의 두 단지, 래미안상도3차(39건)와 힐스테이트 상도 프레스티지(30건)입니다. 두 단지는 월세 중앙값도 표에서 두 번째와 세 번째로 높습니다. 그런데 실투자금 대비 수익률은 1.61%와 1.59%로 표 맨 아래 두 자리에 있습니다.

동작구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
사당동 삼성래미안	2003	14.9억	236만/월	1.5억	2.11%	15/6건
신대방동 동작상떼빌	2006	11.2억	130만/월	3.0억	1.89%	7/11건
신대방동 동작협성휴포레시그니처	2022	12.0억	100만/월	5.2억	1.78%	23/13건
대방동 성원	1994	14.5억	155만/월	3.9억	1.75%	23/8건
상도동 래미안상도3차	2004	16.9억	200만/월	2.0억	1.61%	23/39건
상도동 힐스테이트 상도 프레스티지	2013	17.9억	191만/월	3.5억	1.59%	16/30건

표본 요건을 넘은 단지 중 월세가 가장 자주 거래된 두 단지

이 표는 2026년 들어 매매 7건 이상, 월세 5건 이상 신고된 동작구 84㎡ 단지만 후보로 추린 뒤 수익률 순으로 세운 것입니다. 그 안에서 월세 거래 건수만 보면 상도동 두 단지가 다른 단지들보다 확연히 많습니다.

표본이 두껍다는 건 중앙값이 몇 건의 특이한 계약에 덜 흔들린다는 뜻입니다. 이 두 단지의 수익률은 표에서 가장 많은 거래 위에 서 있는 숫자인 셈입니다. 그리고 그 숫자가 표에서 가장 낮습니다.

월세는 높은데 왜 수익률은 낮을까

수익률 계산식부터 보겠습니다. 연 월세(월세 중앙값×12)를 실투자금, 즉 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눕니다. 분자는 월세, 분모는 집을 사는 데 실제로 묶이는 돈입니다.

상도동 두 단지는 분자가 작지 않습니다. 래미안상도3차의 월세 중앙값은 200만 원입니다. 문제는 분모입니다. 두 단지의 매매 중앙값은 표에서 가장 높은 두 자리를 차지합니다. 래미안상도3차가 16.9억 원입니다. 월세가 높은 만큼 집값도 높아서 비율로 따지면 상쇄된 겁니다.

보증금도 분모 쪽에서 작용합니다. 보증금은 실투자금에서 빠지는 돈이라 보증금이 낮을수록 분모는 커지고 수익률은 내려갑니다. 래미안상도3차의 보증금 중앙값은 2.0억 원으로 표에서 낮은 편이라 수익률을 끌어올리는 쪽으로는 거의 힘을 보태지 못했습니다.

표 맨 위 단지는 월세 표본이 가장 얇다

같은 식으로 맨 위의 사당동 삼성래미안을 보면 그림이 다릅니다. 수익률은 2.11%로 표에서 가장 높습니다. 이 단지의 보증금 중앙값은 표에서 가장 낮습니다. 앞에서 본 대로 낮은 보증금은 분모를 키워 수익률을 끌어내리는 방향입니다. 그런데도 1위에 오른 건 월세 중앙값 236만 원이 매매가에 비해 그만큼 높게 잡혔기 때문입니다. 보증금은 오히려 거꾸로 작용했고, 월세가 그 몫까지 메운 구조입니다.

다만 이 단지의 월세 거래는 6건입니다. 표에서 가장 적고, 후보 요건인 5건을 한 건 넘긴 수준입니다. 상도동 두 단지의 수익률을 두꺼운 표본 위의 숫자로 읽었다면, 삼성래미안의 2.11%는 같은 기준으로 가장 얇은 월세 표본 위의 숫자로 읽어야 합니다. 월세 계약 한두 건만 달라져도 중앙값이 움직일 여지가 큽니다. 매매 쪽에서는 신대방동 동작상떼빌이 7건으로 요건에 딱 맞춰 들어왔다는 점도 같은 맥락에서 봐 둘 만합니다.

수익률 높은 단지들에 공통점이 있을까

주제가 묻는 질문이지만, 이 표로는 한 가지 공통점을 말하기 어렵습니다. 상위 세 단지만 봐도 준공연도가 제각각이고, 보증금 수준도 가장 낮은 쪽부터 가장 높은 쪽까지 흩어져 있습니다. 삼성래미안은 높은 월세로, 신대방동 동작협성휴포레시그니처는 높은 보증금이 분모를 줄여서 위로 올라왔습니다. 수익률을 끌어올린 경로가 단지마다 다릅니다.

그래서 이 표에서 얻을 수 있는 건 단지 유형 공식보다는 읽는 법입니다. 수익률이 높거나 낮을 때 그게 월세 때문인지, 집값 때문인지, 보증금 때문인지 세 숫자를 나눠 보면 됩니다. 상도동 두 단지는 집값, 삼성래미안은 월세가 답이었습니다.

세금과 공실은 이 숫자 밖에 있다

여기 나온 수익률은 모두 총수익률입니다. 보유세, 임대소득 관련 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실 기간, 수선비가 하나도 빠지지 않은 상태의 숫자입니다. 실제 손에 남는 돈은 이보다 적습니다. 얼마나 줄어드는지는 보유 방식과 개인 사정에 따라 달라서 이 표가 대신 계산해 주지 못합니다.

보증금을 실투자금에서 뺀 것도 보증금이 언젠가 돌려줘야 하는 돈이라는 전제를 깔고 있습니다. 보증금이 큰 단지의 수익률이 높게 나오는 건 그 돈을 세입자에게 빌려 쓰는 구조이기 때문이기도 합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 숫자들은 2026년 1월 1일 이후 신고된 거래를 발행 시점까지 누적한 것이라 한 해 전체 값이 아닙니다. 매매와 월세의 중앙값은 같은 집에서 나온 값이 아니라 단지 단위로 따로 구한 값을 조합한 것이고, 같은 84㎡라도 거래된 동·층 구성에 따라 중앙값이 달라질 수 있습니다. 순위는 매매 7건·월세 5건 요건을 넘은 단지들 안에서의 순위이므로, 거래가 적어 요건에서 빠진 단지 중에는 수익률이 더 높은 곳이 있을 수 있습니다. 그래서 표의 1위는 표본 요건을 넘은 단지 중 1위입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.