은평구 전세가율 순위 2026년 — 전용 84㎡ 갭 작은 단지 6곳

서울 은평구 전용 84㎡의 전세가율은 구 전체 기준 54.1%다. 올해 매매 7건 이상·전세 5건 이상이 확인된 단지만 추려 전세가율이 높은 순으로 줄 세웠더니, 상위 6곳은 모두 65%를 넘었고 가장 높은 진관동 구파발10단지어울림이 73.0%를 기록했다. 준공연도 순서와 전세가율 순서는 서로 맞물리지 않았다.

은평구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
진관동 구파발10단지어울림(1011~1019동)BL3-1	2010	9.3억	6.8억	73.0%	8/11건
구산동 경남아너스빌	2004	6.3억	4.3억	68.3%	16/9건
역촌동 역촌센트레빌	2011	7.3억	5.0억	68.0%	9/8건
신사동 은평신사두산위브	2006	7.3억	4.9억	66.9%	10/10건
신사동 현대1	1997	6.0억	4.0억	66.5%	20/20건
신사동 현대2	1994	6.0억	3.9억	65.6%	19/12건

54.1%를 기준선으로 놓는다

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값이다. 은평구 전용 84㎡ 전체로는 54.1%. 이 수치가 커진다는 것은 전세 보증금이 매매가에서 차지하는 몫이 그만큼 크다는 의미이고, 매수 시 필요한 자기 자금, 흔히 말하는 갭은 줄어든다.

표에 오른 6개 단지는 최저 65.6%에서 최고 73.0% 사이에 있다. 구 평균선과는 10%포인트 이상 떨어진 구간이다. 같은 자치구, 같은 전용면적이어도 단지에 따라 매매가와 전세가의 거리가 전혀 다르게 유지되고 있다는 뜻으로 읽는 편이 정확하다.

이 목록은 '거래 많은 단지'도, '전세가율 전수 1위'도 아니다

순위를 매기기 전에 문턱을 하나 뒀다. 올해 매매 7건 이상, 전세 5건 이상이 확인된 단지만 후보로 남겼다. 중앙값은 거래가 몇 건뿐일 때 한두 건에 통째로 끌려다니기 때문에, 표본이 얇은 단지의 전세가율은 숫자로서 신뢰하기 어렵다.

그래서 이 표를 읽을 때 두 가지를 구분해야 한다. 첫째, 거래량 순위가 아니다. 둘째, 전세가율만으로 은평구 전체를 줄 세운 결과도 아니다. 전세가율이 이보다 더 높은 단지가 있더라도 올해 거래가 적었다면 애초에 후보에서 빠졌다. 표에 매매·전세 거래건수를 나란히 적어둔 것도 그 때문이다. 각 단지의 전세가율이 몇 건의 거래 위에서 계산됐는지를 함께 봐야 한다.

준공연도 순서와 전세가율 순서는 어긋난다

일반적으로 전세가율이 높은 쪽은 매매가에 프리미엄이 덜 얹힌 구축·중소형이고, 낮은 쪽은 신축이거나 재건축 기대가 매매가에 먼저 반영된 경우로 설명된다. 다만 이 표가 그 설명을 그대로 증명해주지는 않는다.

실제 순서를 보면, 전세가율이 가장 높은 진관동 구파발10단지어울림의 준공연도는 2010년이고 세 번째인 역촌동 역촌센트레빌은 2011년이다. 반대로 준공연도가 가장 이른 신사동 현대2는 이 표에서 전세가율이 가장 낮다. 준공연도를 기준으로 정렬해도 전세가율 순서가 따라오지 않는다.

매매 중앙값이 낮은 단지가 상위를 차지하지도 않았다

매매 중앙값과의 관계도 마찬가지다. 표 안에서 매매 중앙값이 가장 높은 곳은 진관동 구파발10단지어울림인데, 전세가율 역시 73.0%로 이 목록의 1위다. 반면 매매 중앙값이 가장 낮은 축에 있는 신사동 현대1과 현대2는 전세가율 순위에서 아래쪽에 있다.

두 단지가 같은 전세가율을 보여도 실제로 마련해야 하는 금액은 매매 중앙값의 크기에 따라 달라진다.

그래서 무엇을 보면 되나

전세를 끼고 매수를 검토하는 쪽이라면 전세가율은 출발점이지 결론이 아니다. 비율은 필요한 자금의 '비중'을 알려줄 뿐 '금액'을 알려주지 않으므로, 매매 중앙값과 전세 중앙값을 함께 놓고 봐야 한다.

전세를 찾는 쪽에서는 이 수치가 다르게 읽힌다. 전세가율이 높다는 것은 해당 단지에서 보증금이 매매가에 가깝게 형성돼 있다는 신호이므로, 계약 조건과 선순위 채권 — 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 돈을 받아가는 담보대출 등의 권리 — 을 확인하는 일이 더 중요해진다.

마지막으로 중앙값 자체의 성격을 기억해둘 만하다. 중앙값은 그 기간에 실제로 거래된 물건의 구성에 따라 움직인다. 이 표는 전용 84㎡로 면적을 고정해 그 흔들림을 줄인 결과지만, 같은 단지 안에서도 동·층·향에 따라 조건은 갈린다. 표의 숫자는 단지를 좁혀주는 필터이고, 그다음은 개별 매물 단위의 확인 영역이다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.