은평구 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 2026년 — 실투자금 대비 연 2%대 6곳

서울 은평구 전용 84㎡의 월세 수익률을 단지별로 계산해 높은 순으로 줄 세웠습니다. 가장 높은 수색동 DMCSK뷰아이파크포레가 연 2.8%, 여섯 번째인 진관동 은평뉴타운기자촌11단지가 연 2.22%로, 상위권 전체가 2%대 안에 들어옵니다. 거래량 상위가 아니라 수익률 상위만 모은 표인데도 폭이 이 정도라는 점이 이 데이터의 출발점입니다.

은평구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
수색동 DMCSK뷰아이파크포레	2025	13.0억	280만/월	1.0억	2.8%	17/5건
수색동 DMCSKVIEW	2023	14.8억	259만/월	2.2억	2.49%	8/10건
진관동 박석고개1단지힐스테이트(101~111동)BL2-12	2009	11.8억	200만/월	2.0억	2.45%	7/7건
응암동 백련산힐스테이트4차	2018	10.3억	145만/월	3.1억	2.42%	17/9건
불광동 북한산현대홈타운	2004	9.6억	160만/월	1.0억	2.23%	8/5건
진관동 은평뉴타운기자촌11단지	2015	8.2억	108만/월	2.4억	2.22%	13/5건

상위권도 2%대 안에 있다

여기서 쓴 수익률은 연 월세(월세 중앙값×12)를 실투자금으로 나눈 값입니다. 실투자금은 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액입니다. 보증금은 계약이 끝나면 세입자에게 돌려주는 돈이지만, 임대 기간 동안에는 집주인이 묶어두지 않아도 되는 자금이므로 분모에서 제외했습니다.

이 기준으로 은평구 전용 84㎡에서 수익률이 가장 높은 단지가 연 2.8%입니다. 그리고 여섯 번째 단지까지 내려와도 2.22%입니다. 수익률이 높은 순으로 뽑은 목록인데 상단과 하단의 간격이 좁습니다. 단지를 잘 골라서 수익률을 크게 끌어올리는 그림이, 적어도 이 표 안에서는 잘 보이지 않는다는 뜻입니다.

가격이나 연식으로 순위가 정리되지 않는다

표를 위에서 아래로 훑으면 규칙이 있을 것 같지만, 개별 사례를 짚어보면 그렇지 않습니다.

매매 중앙값이 가장 높은 곳은 수색동 DMCSKVIEW(14.8억)인데, 수익률 1위는 그보다 매매 중앙값이 낮은 수색동 DMCSK뷰아이파크포레입니다. 준공연도도 마찬가지입니다. 준공 2009년으로 적힌 진관동 박석고개1단지힐스테이트가 2.45%로, 준공 2018년인 응암동 백련산힐스테이트4차(2.42%)보다 위에 있습니다. 준공 2015년인 진관동 은평뉴타운기자촌11단지는 표의 맨 아래입니다.

준공연도는 표에 적힌 숫자일 뿐이고, 그 숫자만으로 건물 상태나 선호도를 단정할 수는 없습니다. 매매가가 높으면 수익률이 낮다거나 오래됐으면 수익률이 높다는 식의 정리는 이 여섯 줄 안에서 이미 어긋납니다. 각 단지는 각자의 조합으로 그 자리에 있습니다.

보증금이 분모를 깎는다

분모가 매매가가 아니라 '매매가 − 보증금'이라는 점은 순위에 직접 영향을 줍니다. 응암동 백련산힐스테이트4차의 보증금 중앙값은 3.1억으로 표에서 가장 큽니다. 그만큼 실투자금이 줄어들고, 같은 월세를 받아도 계산상 수익률은 올라갑니다.

다만 이 처리는 보증금이 온전히 회수된다는 전제 위에 서 있습니다. 보증금은 언젠가 돌려줘야 하는 부채이기도 하고, 세입자가 바뀌는 시점에 시장 조건에 따라 금액이 달라질 수도 있습니다. 수익률 숫자가 높다는 사실과 실제로 손에 남는 현금이 많다는 사실은 같은 말이 아닙니다. 반대쪽 사례로 불광동 북한산현대홈타운은 보증금 중앙값이 1.0억인데 수익률은 2.23%입니다. 보증금이 작다고 수익률이 낮아지는 것도, 크다고 높아지는 것도 이 표에서는 일관되게 나타나지 않습니다.

몇 건에서 나온 중앙값인가

표에는 매매와 월세 거래건수를 함께 적어두었습니다. 이 숫자가 중요한 이유는, 중앙값이 두꺼운 표본에서 나왔는지 얇은 표본에서 나왔는지에 따라 같은 값이라도 무게가 달라지기 때문입니다.

수색동 DMCSKVIEW는 월세 10건, 매매 8건으로 표에서 유일하게 월세 거래가 매매 거래보다 많습니다. 반대로 월세 거래가 5건에 그친 단지들도 있습니다. 월세 중앙값 하나가 수익률의 분자 전체를 결정하는 구조이니, 거래건수가 적은 줄은 그만큼 흔들릴 여지를 안고 있다고 보는 게 맞습니다.

한 가지 더 있습니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 값이 아닙니다. 단지 안에서 팔린 집들의 중앙값과, 단지 안에서 세를 놓은 집들의 중앙값을 조합한 지표입니다. 층·향·수리 상태가 다른 물건들이 분자와 분모에 각각 들어가 있는 셈입니다.

이 숫자가 세지 않은 비용

표의 수익률은 총수익률입니다. 취득 단계의 세금, 보유하면서 내는 세금, 임대소득에 붙는 세금이 전혀 반영되어 있지 않습니다. 중개보수, 도배·장판, 보일러나 누수 같은 수선비도 빠져 있습니다.

공실도 계산 밖입니다. 연 월세는 열두 달치를 다 받는다고 가정한 값이라, 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어오기까지 비어 있는 기간이 생기면 그해 수입에서 그 기간만큼이 그대로 사라집니다. 2%대 초중반에서 출발하는 숫자라면, 이런 항목들이 하나씩 붙을 때 남는 것이 얼마인지가 실제로는 더 중요한 질문이 됩니다.

이 표가 감당하는 범위

이 순위표가 하는 일은 은평구 전용 84㎡에서 매매가와 월세가 어떤 비율로 맞물려 있는지를 단지별로 나란히 보여주는 것까지입니다. 어느 단지를 사면 얼마를 번다는 답은 여기 없고, 세금과 공실을 넣은 뒤의 숫자도 없습니다.

그래서 이 표는 후보를 좁히는 용도로 쓰는 게 자연스럽습니다. 관심 있는 단지의 줄을 찾아 거래건수가 얼마나 되는지 확인하고, 보증금이 실투자금을 얼마나 줄여주고 있는지 보고, 그다음에 본인 상황의 세금과 예상 공실을 직접 얹어 다시 계산해보는 순서입니다. 표에 적힌 2.8%는 그 계산의 결론이 아니라 시작점의 숫자입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.