신사동 현대1 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 은평구 1위 2.95%, 같은 동 현대2는 2.59%

2026년 들어 신고된 거래로 계산하면, 은평구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금 대비 수익률이 가장 높은 단지는 신사동 현대1로 연 2.95%입니다. 같은 신사동의 현대2는 매매 중앙값이 6.1억으로 현대1의 6.0억과 거의 같습니다. 그런데도 수익률은 2.59%로 순위 다섯 번째입니다. 집값이 비슷한 두 단지의 수익률이 왜 이렇게 갈렸는지 따라가 보면, 이 지표가 무엇에 따라 움직이는지가 보입니다.

은평구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
신사동 현대1	1997	6.0억	135만/월	0.5억	2.95%	21/5건
응암동 백련산힐스테이트2차	2011	8.8억	150만/월	2.5억	2.86%	17/7건
진관동 우물골2단지두산위브(209~222동)BL2-8	2009	8.7억	175만/월	1.0억	2.74%	12/5건
역촌동 역촌센트레빌	2011	7.4억	140만/월	1.0억	2.62%	11/5건
신사동 현대2	1994	6.1억	110만/월	1.0억	2.59%	20/5건
수색동 DMCSKVIEW	2023	14.8억	259만/월	2.2억	2.49%	8/12건

집값은 거의 같은데, 월세가 달랐다

먼저 계산법부터 보겠습니다. 이 글의 수익률은 1년 치 월세(월세 중앙값×12)를 실투자금으로 나눈 값입니다. 실투자금은 매매가에서 보증금을 뺀 금액입니다. 보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이라 투자금에서 뺐습니다.

이 식에 신사동 두 단지를 넣어 보면 차이가 어디서 났는지 바로 보입니다. 매매 중앙값은 현대1이 6.0억, 현대2가 6.1억으로 거의 같습니다. 갈린 것은 월세입니다. 현대1의 월세 중앙값은 135만 원, 현대2는 110만 원입니다. 보증금 중앙값은 현대1이 0.5억으로 현대2의 1.0억보다 낮습니다. 보증금이 낮으면 실투자금이 커지니 수익률에는 불리한 쪽입니다. 그런데도 월세 차이가 이를 넘어서면서 현대1이 표 맨 위에 올랐습니다.

그러니 같은 동네에서 집값이 비슷해도 수익률이 같다고 볼 수는 없습니다. 이 지표에서는 그 단지에서 실제로 신고된 월세 수준이 승부를 가릅니다.

월세가 가장 높은 단지는 오히려 표의 맨 아래

반대편 끝에도 눈에 띄는 단지가 있습니다. 수색동 DMCSKVIEW는 월세 중앙값이 259만 원으로 표에서 가장 높습니다. 그런데 수익률은 2.49%로 표에서 가장 낮습니다. 매매 중앙값이 14.8억이라 분모인 실투자금이 그만큼 크기 때문입니다.

그렇다고 집값이 싸면 수익률이 높다고 일반화할 수도 없습니다. 매매 중앙값이 8.8억인 응암동 백련산힐스테이트2차가 2.86%로 2위입니다. 6.1억인 현대2는 그보다 아래인 5위입니다. 결국 표 안의 순위는 매매가, 월세, 보증금 세 값이 단지마다 어떻게 맞물렸는지에 따라 정해졌습니다. 가격대나 준공연도 하나로 묶어 설명하기는 어렵습니다.

표에 오른 여섯 단지에 공통점이 있다면, 수익률이 모두 연 2%대라는 점 정도입니다.

거래 건수도 함께 보면

신사동 두 단지는 매매 신고가 비교적 많았습니다. 현대1이 21건, 현대2가 20건입니다. 반면 월세는 두 단지 모두 5건이어서, 월세 중앙값은 적은 표본에서 나온 값입니다. 표의 다른 단지들도 월세 건수가 대체로 한 자릿수입니다. 월세가 12건으로 표에서 가장 많은 곳은 DMCSKVIEW입니다. 현대1의 2.95%가 1위라는 사실은 분명합니다. 다만 몇 건의 월세 계약이 더 들어오면 중앙값이 움직일 수 있다는 점은 감안하고 읽는 것이 좋습니다.

세금과 공실은 이 숫자에 없다

이 수익률은 총수익률입니다. 월세 소득에 붙는 세금, 매입 때의 취득세, 세입자가 바뀌는 사이의 공실 기간, 수선비는 하나도 빠지지 않았습니다. 실제로 손에 남는 돈은 이 숫자보다 적을 수밖에 없습니다. 특히 준공연도가 1997년인 현대1이나 1994년인 현대2는 실제 비용을 따질 때 관리·수선 상태를 현장에서 따로 확인해야 합니다. 이 표는 그 정보를 담고 있지 않습니다.

여러 단지를 같은 잣대로 처음 걸러 볼 때는 이 지표가 쓸모 있습니다. 하지만 이 숫자만 보고 투자를 결정하기에는 부족합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 수치는 2026년 1월 1일 이후 신고된 매매·월세를 발행 시점까지 모은 부분 누적치입니다. 한 해 전체의 값이 아닙니다. 매매와 월세는 같은 집의 거래가 아닙니다. 단지별로 따로 구한 중앙값을 조합했기 때문에, 층·향이나 계약 시점의 구성에 따라 값이 달라질 수 있습니다. 순위는 은평구 전용 84㎡ 단지를 월세 수익률 순으로 줄 세운 것입니다. 거래량 순위가 아니며, 건수는 단지별 매매·월세 신고 건수를 따로 센 것입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.