강동구 대장단지 전용 84㎡, 입지점수와 평당가를 나란히 놓아보니

서울 강동구 여섯 개 단지의 전용 84㎡를 놓고 교통·학군·종합 입지점수와 최근 실거래 평당가를 나란히 봤습니다. 종합 입지점수가 가장 높은 두 단지가 평당가로는 가장 낮은 두 자리에 있었고, 평당가가 가장 높은 단지는 종합 점수가 가장 낮았습니다. 점수와 가격이 같은 방향을 보지 않는 구간이 있습니다.

강동구 대장단지 전용 84㎡ 입지점수 vs 평당가 (2026년)

단지	평당가	교통	학군	종합입지
상일동 고덕롯데캐슬베네루체	7,038만원	95	92	90
둔촌동 둔촌푸르지오	6,231만원	95	93	88
상일동 고덕아르테온	8,692만원	100	72	83
고덕동 고덕그라시움	9,620만원	100	72	83
암사동 롯데캐슬퍼스트	7,173만원	95	60	77
둔촌동 올림픽파크포레온	10,769만원	80	21	44

점수 상위가 곧 고가는 아니었다

종합 입지점수가 가장 높은 곳은 상일동 고덕롯데캐슬베네루체(90)이고, 그다음이 둔촌동 둔촌푸르지오(88)입니다. 그런데 이 두 단지의 평당가는 표에 있는 여섯 값 가운데 가장 낮은 두 값입니다. 반대편에는 평당가 10,769만원으로 표에서 가장 비싼 둔촌동 올림픽파크포레온이 있는데, 종합 점수는 44로 가장 낮습니다.

다만 여섯 단지가 점수의 정확한 역순으로 줄을 서 있는 것은 아닙니다. 베네루체는 둔촌푸르지오보다 종합 점수가 높으면서 평당가도 더 높습니다. '점수가 낮을수록 비싸다'로 읽으면 이 한 쌍에서 바로 어긋납니다.

교통은 붙어 있고, 학군은 벌어져 있다

교통 점수는 여섯 단지가 80에서 100 사이에 모여 있습니다.

학군은 다릅니다. 가장 높은 곳이 93, 가장 낮은 곳이 21로 폭이 훨씬 넓습니다. 학군 21인 올림픽파크포레온은 종합 점수도 44로 가장 낮고, 학군 60인 암사동 롯데캐슬퍼스트는 종합 77로 그 위에 있습니다. 이 점수 체계 안에서 단지 간 종합 순위를 실질적으로 벌려놓는 항목은 교통보다 학군 쪽입니다.

세 점수가 똑같은 두 단지, 가격은 달랐다

상일동 고덕아르테온과 고덕동 고덕그라시움은 교통 100, 학군 72, 종합 83으로 세 항목이 모두 같습니다. 점수표만 보면 구분이 되지 않는 두 단지인데, 평당가는 8,692만원과 9,620만원으로 갈립니다.

입지점수는 역·학교·편의시설 근접도를 0~100 사이 한 숫자로 압축한 값입니다. 압축 과정에서 담기지 않은 조건들 — 단지 규모나 동·향, 개별 물건의 상태 같은 것들 — 이 가격에는 들어가 있습니다. 두 단지의 가격 차이는 그 압축되지 않은 부분이 얼마나 되는지를 보여주는 사례에 가깝습니다.

둔촌동 안에서 벌어지는 폭

평당가 최고(올림픽파크포레온 10,769만원)와 최저(둔촌푸르지오 6,231만원)가 같은 동에 있습니다. 학군 점수는 21과 93, 종합은 44와 88로, 두 단지는 이 표 안에서 서로 가장 먼 자리에 있습니다. 종합 점수의 최고값은 상일동 베네루체(90)에 있으므로 둔촌동이 점수의 양 끝을 차지하는 것은 아니지만, 가격의 양 끝은 이 동 안에서 만들어집니다.

같은 행정동이라도 단지별 조건은 전혀 다르게 매겨집니다. '어느 동이 얼마'라는 식의 동 단위 감각은 여기서 잘 작동하지 않습니다.

이 표를 읽을 때의 단서

평당가는 최근 매매 실거래의 중간값(가격을 평으로 나눈 값들 가운데 한가운데 값)입니다. 단지별 거래 건수는 17건에서 31건 사이로, 가장 많은 곳이 올림픽파크포레온(31건), 가장 적은 곳이 둔촌푸르지오(17건)입니다. 건수가 적을수록 개별 거래 한 건이 중간값을 흔들 여지가 커집니다.

입지점수는 자체 산정한 지표이고, 점수 산정 방식과 각 단지의 개별 사정 때문에 '점수가 높은데 평당가가 낮다'를 곧바로 저평가로 읽을 근거는 되지 않습니다. 이 표의 쓸모는 결론을 내주는 데 있다기보다, 어느 단지에서 점수와 가격이 예상과 다르게 놓여 있는지를 짚어주고 그 이유를 직접 확인하러 갈 지점을 좁혀주는 데 있습니다. 아르테온과 그라시움처럼 점수가 같은데 가격이 다른 조합, 그리고 둔촌동의 두 단지가 그 확인이 필요한 자리입니다.

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※ 입지점수(자체 산정, 교통·학군·편의 근접도)+국토부 실거래가. 점수는 참고용이며 개별 입지·평형 특성은 별도 확인 필요.