강동구 재건축 점수 높은 단지, 평당가 낮은 곳은 어디인가

서울 강동구에서 재건축점수 100점, 즉 '재건축 적기' 판정을 받은 단지들의 평당가는 길동 신동아 2,780만원에서 명일동 삼익가든 4,932만원 사이에 흩어져 있다. 같은 점수를 받았어도 시장이 매긴 값은 단지마다 제각각이라는 뜻이다. 다만 평당가가 낮다는 사실 하나로 저평가를 말할 수는 없다.

강동구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
길동 신동아	1983	42년	100점	2,780만원	7건
둔촌동 프라자	1984	41년	100점	4,303만원	37건
천호동 우성	1985	40년	100점	4,423만원	110건
길동 삼익파크맨션	1982	43년	100점	4,759만원	177건
명일동 삼익가든	1984	41년	100점	4,932만원	103건
명일동 명일우성	1986	39년	85점	5,419만원	34건

같은 100점, 다른 값

재건축점수는 노후도와 거래 등으로 산정한 재건축 가능성 지표다. 100점이면 재건축 적기, 85점이면 재건축 검토 단계를 뜻한다(신축은 10점). 표에 오른 여섯 단지 중 명일동 명일우성만 85점이고, 나머지 다섯 곳은 모두 100점이다.

그런데 100점을 받은 다섯 단지의 평당가는 최저 2,780만원(길동 신동아)부터 최고 4,932만원(명일동 삼익가든)까지 걸쳐 있다. 점수는 단지의 노후 상태와 거래 상황을 읽어낸 결과다.

같은 동네 안에서도 갈린다

길동에는 100점 단지가 두 곳 있다. 1983년 준공된 신동아의 평당가는 2,780만원, 1982년 준공된 삼익파크맨션은 4,759만원이다. 노후도는 각각 42년과 43년으로 한 해 차이에 불과하다.

행정동이 같고, 점수가 같고, 준공 시기까지 거의 겹치는 두 단지가 이만큼 다른 값에 거래되고 있다. 지역이나 노후도 같은 변수를 최대한 통제하고 봐도 평당가는 붙지 않는다는 사례다.

거래 7건이 뜻하는 것

평당가는 최근 2년간 매매 실거래의 median, 즉 거래들을 값 순서로 늘어놓았을 때 한가운데 오는 값이다. 길동 신동아의 최근 거래는 7건으로 표에서 가장 적다. 삼익파크맨션 177건, 천호동 우성 110건과 견주면 계산에 들어간 표본의 두께 자체가 다르다.

거래 건수가 적으면 median 한 값이 특정 몇 건의 성격에 크게 흔들린다. 어떤 평형이 거래됐는지, 어떤 동·층이 팔렸는지에 따라 중앙값의 위치가 달라진다. 신동아의 2,780만원을 177건이 만들어낸 4,759만원과 같은 무게로 놓고 비교하기 어려운 이유가 여기에 있다.

평당가가 낮다는 말의 범위

재건축을 염두에 둔 매수에서 평당가는 들어가는 데 드는 비용, 즉 진입가다. 진입가가 낮다는 것과 나중에 돌아오는 몫이 크다는 것은 연결된 명제가 아니다.

그 몫을 가르는 첫 번째 변수는 대지지분이다. 아파트 한 채에 딸려 있는 토지의 소유 면적을 말하며, 재건축에서 조합원의 권리를 따질 때 기준이 되는 값이다. 같은 평당가라도 대지지분이 얇으면 진입가가 낮았다는 이점은 그만큼 상쇄된다. 여기에 사업성과 입지 조건이 더해진다.

이 목록의 용도

표가 보여주는 것은 하나다. 강동구에서 재건축점수가 높게 매겨진 단지들 가운데 현재 평당가가 어떤 순서로 형성돼 있는가. 신동아가 맨 위에 있는 것은 진입가가 가장 낮다는 뜻이다.

대지지분과 사업성, 단지별 입지 조건, 조합 진행 상황은 단지마다 자료를 따로 확인해야 한다. 여섯 곳 중 어디를 열어볼지 정하는 데까지가 이 숫자들이 해주는 일이다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.