강동구 재건축 87점 단지 평당가 2026년 — 길동 삼익파크맨션 4,778만원, 명일동 삼익그린2차 7,146만원

서울 강동구에서 재건축점수가 가장 높게 나온 구간은 87점입니다. 그런데 87점을 받은 세 단지의 평당가는 길동 삼익파크맨션 4,778만원에서 명일동 삼익그린2차 7,146만원까지 벌어져 있습니다. 이 표에서 점수와 평당가는 서로 다른 축을 재고 있습니다.

강동구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
천호동 우성	1985	41년	86점	4,423만원	102건
길동 삼익파크맨션	1985	41년	87점	4,778만원	169건
명일동 삼익가든	1984	42년	87점	4,988만원	90건
명일동 고덕주공9	1985	41년	85점	5,920만원	97건
명일동 삼익그린2차	1985	41년	87점	7,146만원	190건

87점 세 곳의 평당가가 4,778만원에서 7,146만원까지

재건축점수는 노후도와 거래 등으로 산정한 재건축 가능성 지표입니다. 85점이면 재건축 검토 구간이고, 신축은 10점입니다. 이번 표에 오른 다섯 단지는 모두 85점 이상이니 검토 구간 안쪽에 들어와 있는 셈입니다.

그중 가장 높은 87점을 받은 곳은 길동 삼익파크맨션, 명일동 삼익가든, 명일동 삼익그린2차 세 곳입니다. 점수는 나란한데 최근 2년 실거래 기준 평당가 중앙값은 삼익파크맨션 4,778만원에서 삼익그린2차 7,146만원까지 갈립니다. 삼익가든은 그 사이에 있습니다.

같은 87점 안에서도 시장이 매기는 값은 이만큼 다릅니다. 재건축점수는 '얼마나 낡았고 얼마나 손바뀜이 있었나'를 요약한 값이지, 그 단지가 시장에서 어떤 가격에 거래되는지를 담고 있지 않기 때문입니다. 두 지표를 같은 줄에 놓고 보는 이유도 여기에 있습니다.

점수가 가장 낮은 단지가 평당가가 가장 낮지도 않았다

표에서 재건축점수가 가장 낮은 곳은 명일동 고덕주공9(85점)입니다. 하지만 평당가 5,920만원으로, 87점인 길동 삼익파크맨션(4,778만원)과 명일동 삼익가든(4,988만원)보다 높습니다. 반대로 평당가가 가장 낮은 천호동 우성(4,423만원)은 85점이 아니라 86점입니다.

다섯 곳을 점수순으로 줄 세운 결과와 평당가순으로 줄 세운 결과는 서로 어긋납니다. '점수 높은 곳이 비싸다'거나 '점수 낮은 곳이 싸다'는 식의 요약은 이 표에서 성립하지 않습니다.

노후도 41년이 같아도 점수는 85점에서 87점 사이

다섯 단지 중 명일동 삼익가든만 1984년 준공에 노후도 42년이고, 나머지 네 곳은 1985년 준공에 노후도 41년으로 같습니다. 그런데 이 41년짜리 네 곳의 점수는 천호동 우성 86점, 길동 삼익파크맨션 87점, 명일동 고덕주공9 85점, 명일동 삼익그린2차 87점으로 갈립니다.

재건축점수가 노후도만으로 정해지지 않는다는 것을 그대로 보여주는 대목입니다. 준공연도는 표에 적힌 숫자일 뿐이고, 점수는 그 위에 거래 같은 다른 요소가 얹혀 만들어집니다.

거래 건수가 많은 쪽이 곧 점수가 높은 쪽은 아니다

최근 거래 건수는 명일동 삼익그린2차가 190건으로 가장 많고, 길동 삼익파크맨션 169건이 뒤를 잇습니다. 두 곳 모두 87점입니다. 여기까지만 보면 손바뀜이 많은 곳이 점수도 높다는 그림이 그려지지만, 명일동 삼익가든이 그 그림에서 벗어납니다. 거래 90건으로 다섯 곳 중 가장 적은데 점수는 87점으로 최고 구간입니다.

그러니 거래 건수는 점수를 읽는 보조 정보로만 보는 편이 정확합니다. 한편 거래 건수 자체는 매수자 입장에서 따로 쓸모가 있습니다. 손바뀜이 잦은 단지일수록 최근 2년 중앙값이 더 두터운 거래 위에서 계산됩니다.

평당가가 낮다는 것은 진입가가 낮다는 사실까지다

천호동 우성 4,423만원은 이 표에서 가장 낮은 평당가입니다. 같은 평수를 산다고 가정하면 초기에 들어가는 돈이 다섯 곳 중 가장 적습니다. 실제로 재건축을 염두에 둔 매수에서 진입가는 무시할 수 없는 조건이고, 이 표가 가장 직접적으로 답해주는 질문도 그것입니다.

다만 재건축의 손익은 진입가만으로 계산되지 않습니다. 크게 세 가지가 더 붙습니다. 첫째는 대지지분, 즉 아파트 한 채에 딸려 있는 땅의 몫입니다. 같은 값을 내고 사도 딸려오는 땅이 넓으면 새 아파트를 지을 때 몫이 달라집니다. 둘째는 사업성입니다. 기존 건물 대비 얼마나 크게 다시 지을 수 있는지(용적률)에 따라 일반분양으로 메울 수 있는 돈이 정해지고, 모자란 만큼은 조합원이 추가로 내는 분담금이 됩니다. 셋째는 입지입니다. 이 세 가지는 단지마다 다르고, 어느 것도 평당가 한 줄에는 담기지 않습니다.

결국 이 표는 강동구에서 재건축 검토 구간에 들어온 다섯 단지의 현재 가격표와 점수표를 나란히 보여주는 자료입니다. 후보를 좁히는 출발점으로 쓰되, 좁힌 다음에는 단지별 대지지분과 사업 조건을 따로 확인해야 판단이 완성됩니다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.