강동구 84㎡ 월세 수익률 상위 단지, 순위를 가른 건 무엇이었나

서울 강동구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때, 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 실투자금 대비 연 수익률은 가장 높은 강일리버파크7단지가 1.88%였습니다. 상위 세 자리는 강일동 세 단지가 차지했지만, 그 안의 순서는 월세가 만든 경우도 있고 실투자금이 만든 경우도 있어 한 가지 요인으로 정리되지 않습니다. 여기에 세금과 공실이 빠져 있다는 점까지 감안하면, 이 표는 결론이 아니라 후보를 추리는 출발점에 가깝습니다.

강동구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
강일동 강일리버파크7단지	2009	13.1억	190만/월	1.0억	1.88%	8/6건
강일동 강일리버파크3단지	2009	12.0억	160만/월	1.0억	1.75%	9/5건
강일동 힐스테이트리슈빌강일	2023	14.8억	193만/월	1.5억	1.74%	15/23건
둔촌동 올림픽파크포레온	2024	28.0억	320만/월	5.0억	1.67%	31/29건
상일동 고덕리엔파크3단지	2011	12.8억	120만/월	4.0억	1.64%	10/9건
천호동 래미안강동팰리스	2017	17.4억	198만/월	2.0억	1.53%	17/20건

1위와 2위를 가른 쪽은 월세였다

강일리버파크7단지와 강일리버파크3단지는 보증금 중앙값이 1.0억으로 같습니다. 매매 중앙값은 7단지가 더 높으니, 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금도 7단지 쪽이 더 큽니다. 분모가 클수록 수익률에는 불리하게 작용하므로 이 조건만 보면 3단지가 앞서야 하지만, 실제 결과는 7단지 1.88%, 3단지 1.75%로 반대입니다. 월세 중앙값이 190만원과 160만원으로 벌어진 폭이 실투자금 차이를 넘어섰기 때문입니다.

같은 논리가 반대로 작동한 자리도 있다

힐스테이트리슈빌강일은 월세 중앙값이 강일리버파크3단지보다 많은데도 수익률은 근소하게 낮습니다. 매매 중앙값이 높고 보증금을 빼도 실투자금이 크게 남아, 월세가 앞선 몫을 상쇄해버린 경우입니다. 두 쌍을 나란히 놓으면, 월세가 많은 단지가 항상 앞서지도 않고 실투자금이 작은 단지가 항상 앞서지도 않는다는 사실이 드러납니다. 순위는 두 값을 각각 보는 것으로는 재구성되지 않고, 두 값이 맞물린 결과로만 나옵니다.

실투자금이 가장 작은 단지가 1위가 아니다

고덕리엔파크3단지는 매매 중앙값에서 보증금 4.0억이 빠지면서 표에 오른 여섯 단지 가운데 실투자금이 가장 작게 잡힙니다. 순위는 다섯 번째입니다. 월세 중앙값이 120만원으로 표 안에서 가장 낮은 축이라, 분모에서 얻은 이점을 분자가 되돌려준 셈입니다. 반대편 끝의 래미안강동팰리스는 월세 중앙값이 결코 낮지 않은데도 매매 중앙값이 높아 수익률로는 표의 마지막 자리에 놓였습니다.

준공연도 칸은 순위와 나란히 가지 않는다

표에는 준공연도가 함께 실려 있지만, 수익률 순서를 따라가면 2009년 단지 다음에 2023년과 2024년 단지가 오고 그 뒤로 2011년, 2017년 단지가 이어집니다. 어느 방향으로도 정렬되지 않는 배열입니다. 준공연도로 단지의 성격을 짐작하거나 수익률의 원인을 설명하려는 시도는 이 표에서는 근거를 얻지 못합니다.

중앙값이 몇 건 위에 서 있는지

이 수치들은 단지별 중앙값입니다. 강일리버파크3단지의 월세 거래는 5건이고, 올림픽파크포레온처럼 매매와 월세 모두 수십 건이 쌓인 단지도 있습니다. 계약 건수가 적을수록 중앙값은 특정 계약 한두 건에 흔들리기 쉬우니, 같은 소수점 둘째 자리라도 무게가 같다고 보기는 어렵습니다.

더 근본적인 문제는 매매 표본과 월세 표본이 같은 물건이 아니라는 점입니다. 어떤 집이 팔린 가격과 다른 집이 세를 놓은 조건을 단지 단위에서 묶어 계산한 값이라, 한 채를 사서 그대로 세를 놓는 상황과 정확히 겹치지는 않습니다.

빠져 있는 비용들

계산식에 들어간 것은 연 월세와 실투자금뿐입니다. 취득세와 보유세, 중개보수, 수선비는 반영되지 않았고 공실도 마찬가지입니다. 연 월세를 월세 중앙값의 12개월 치로 잡았다는 건 세입자가 끊기지 않는다고 가정했다는 뜻이니, 세입자 교체 사이 빈 달이 생기면 분자부터 줄어듭니다. 1.88%와 1.53% 사이의 간격이 소수점 아래에서 갈리는 폭이라는 점을 생각하면, 반영되지 않은 항목 하나가 순서를 바꿔놓을 여지는 충분합니다.

표 다음에 필요한 것

관심이 가는 단지가 생겼다면 최근 월세 계약을 개별 건까지 열어보고 중앙값이 어떤 계약들 위에 만들어졌는지 확인해야 합니다. 자기 자금과 대출 조건, 취득·보유 단계에서 나갈 세금을 넣어 세후 기준으로 다시 계산하고, 공실을 몇 개월로 가정할지도 스스로 정해야 합니다. 그렇게 채운 숫자가 실제 판단에 쓸 수 있는 숫자입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.