강동구 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 고덕리엔파크3단지·고덕자이 나란히 1.57%

서울 강동구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때의 연 수익률을 실투자금 기준으로 줄 세우면, 상일동 고덕리엔파크3단지와 고덕자이가 1.57%로 같은 자리에 선다. 두 단지의 매매 중앙값은 12.8억과 19.3억, 월세 중앙값은 115만원과 200만원으로 조합은 상당히 다른데 결과는 한 지점에서 만난다.

강동구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
강일동 강일리버파크3단지	2009	12.0억	160만/월	1.0억	1.75%	9/5건
강일동 힐스테이트리슈빌강일	2023	14.9억	193만/월	1.5억	1.72%	19/23건
둔촌동 올림픽파크포레온	2024	28.0억	320만/월	4.5억	1.63%	31/32건
상일동 고덕리엔파크3단지	2011	12.8억	115만/월	4.0억	1.57%	10/10건
상일동 고덕자이	2021	19.3억	200만/월	4.0억	1.57%	13/17건
강일동 강일리버파크7단지	2009	13.1억	149만/월	1.5억	1.55%	8/7건

같은 1.57%, 서로 다른 조합

표의 4위와 5위는 소수점 둘째 자리까지 같은 값이다. 고덕리엔파크3단지는 매매 중앙값도 월세 중앙값도 고덕자이보다 낮고, 두 단지의 보증금 중앙값은 4.0억으로 같다. 분자인 연 월세와 분모인 실투자금이 함께 작아지고 함께 커지면서, 비율은 같은 자리에 놓였다.

수익률이 비율 지표라는 점이 여기서 드러난다. 이 숫자에는 투입 규모도, 매달 손에 들어오는 월세 액수도 담기지 않는다. 같은 1.57%라도 한쪽은 115만원, 다른 한쪽은 200만원의 월세를 전제로 한다.

보증금이 분모를 바꾼다

이 지표는 보증금을 회수 가능한 돈으로 보고 실투자금에서 뺀다. 그래서 매매 중앙값이 같더라도 보증금이 얼마로 잡히느냐에 따라 값이 달라진다. 표에서 보증금 중앙값은 강일리버파크3단지 1.0억부터 올림픽파크포레온 4.5억까지 단지마다 다르게 형성돼 있다.

보증금과 월세는 임대차 계약에서 서로 맞바꿀 수 있는 조건이다. 같은 단지라도 보증금을 높이면 월세는 낮아지는 방향으로 조정되는 것이 일반적인 계약 구조이고, 표의 중앙값은 그 조정이 끝난 결과의 한 단면이다. 따라서 여기 적힌 수익률은 특정 단지의 고정된 성질이라기보다, 그 단지에서 실제로 체결된 계약 조건들의 중앙값을 대입한 값이다.

준공연도도 함께 놓고 보면 순서가 나란히 가지 않는다. 상위에 2009년 준공 단지가 있고 하위에도 2009년 준공 단지가 있으며, 2024년과 2011년 준공 단지가 그 사이에 끼어 있다.

뒷받침하는 거래가 몇 건인지

중앙값의 안정성은 표본 수에 달려 있다. 올림픽파크포레온은 매매 31건, 월세 32건이 잡혔고, 강일리버파크3단지는 매매 9건에 월세 5건이다. 5건에서 뽑은 월세 중앙값은 계약 한두 건의 조건 차이에 따라 위치가 움직일 여지가 상대적으로 크다.

표의 가장 높은 값이 표본이 가장 얇은 단지에서 나왔다는 점은 그 자체로 기억해 둘 만하다. 1.75%와 1.55% 사이에 여섯 단지가 늘어서 있다.

총수익률에서 빠져 있는 것들

계산식에는 세금이 없다. 취득세도, 보유 기간의 재산세와 종합부동산세도, 임대소득에 붙는 세금도 반영돼 있지 않다. 공실도 없다. 표의 값은 12개월 내내 월세가 끊기지 않는다는 전제 위에서 나온 수치이고, 임차인이 바뀌는 사이의 빈 기간이나 중개보수는 계산 밖에 있다. 수선비도 마찬가지다.

표본의 성격도 짚어야 한다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니라, 단지 단위로 각각 집계된 값을 조합한 것이다. 실제로 특정 호실을 사서 월세를 놓았을 때의 성적표라기보다, 단지 수준의 조건을 대략 가늠하는 눈금에 가깝다.

결국 표의 수치는 비용을 빼기 전 총수익률이므로, 손에 남는 몫은 여기서 출발해 아래쪽에서 결정된다.

그래서 무엇을 볼 것인가

이 표를 실제 판단에 쓰려면 수익률 칸 하나로는 부족하다. 고덕리엔파크3단지와 고덕자이처럼 같은 비율이 전혀 다른 투입 규모에서 나오기 때문에, 비율 하나만 떼어 비교하면 정작 필요한 정보가 빠진다.

그다음은 표 밖의 일이다. 세금 조건은 보유 주택 수와 개인 상황에 따라 달라지고, 공실 위험은 단지와 시점에 따라 다르다. 여기 적힌 값은 그 계산을 시작하기 위한 출발점이다.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.