힐스테이트 강동 리버뷰 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 월세 255만 원, 강동구 상위 단지 중 2.17%로 가장 높아

2026년 들어 강동구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금 대비 수익률이 가장 높게 나온 곳은 암사동 힐스테이트 강동 리버뷰로, 연 2.17%였습니다. 매매 중앙값은 16.6억 원으로 표에 있는 단지 가운데 싼 편이 아니었습니다. 이 단지를 1위로 올린 것은 표에서 가장 높은 월세 중앙값 255만 원이었습니다.

강동구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
암사동 힐스테이트 강동 리버뷰	2019	16.6억	255만/월	2.5억	2.17%	7/8건
강일동 강일리버파크10단지	2009	12.5억	195만/월	1.0억	2.03%	9/8건
강일동 힐스테이트리슈빌강일	2023	15.0억	199만/월	1.9억	1.82%	21/26건
상일동 고덕숲아이파크	2018	17.2억	190만/월	4.5억	1.79%	7/17건
암사동 삼성광나루	2002	15.5억	200만/월	2.0억	1.77%	8/6건
강일동 강일리버파크7단지	2009	13.1억	162만/월	1.8억	1.72%	8/10건

1위는 '싼 집'이 아니라 '월세가 센 집'이었다

월세 수익률은 분수입니다. 위에는 1년 치 월세가, 아래에는 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금이 들어갑니다. 그러니 수익률을 끌어올리는 방법은 두 가지뿐입니다. 위를 키우거나, 아래를 줄이거나.

힐스테이트 강동 리버뷰는 위를 키운 경우입니다. 매매 중앙값 16.6억 원은 표에 있는 여섯 단지 가운데 고덕숲아이파크 다음으로 높습니다. 그런데도 월세가 255만 원으로 다른 단지들보다 한 단계 높게 형성되면서 분자가 분모를 이겼습니다.

2위인 강일동 강일리버파크10단지는 반대 방향입니다. 매매 중앙값 12.5억 원은 표에서 가장 낮고, 월세 195만 원은 1위 단지보다 한참 아래입니다. 아래를 줄여서 2.03%에 도달한 셈입니다. 같은 '상위권'이라도 올라온 길이 전혀 다릅니다.

매매가가 낮다고 저절로 순위가 오르지는 않는다

그렇다면 매매가만 낮으면 될까요. 표 맨 아래에 있는 강일리버파크7단지를 보면 그렇지 않다는 걸 알 수 있습니다. 매매 중앙값 13.1억 원으로 여섯 곳 가운데 두 번째로 낮지만, 월세 중앙값이 162만 원으로 가장 낮아 수익률은 1.72%에 그쳤습니다. 같은 동네, 같은 해 준공인 10단지와 나란히 놓으면 차이가 더 또렷합니다. 분모가 비슷해도 분자가 받쳐주지 않으면 순위는 내려갑니다.

보증금이 큰 단지는 계산상 유리해진다

상일동 고덕숲아이파크는 표에서 매매 중앙값이 17.2억 원으로 가장 높습니다. 월세도 190만 원으로 상위 단지들 사이에서 두드러지지 않습니다. 그런데도 1.79%로 이 표에 들어왔습니다.

비밀은 보증금입니다. 고덕숲아이파크의 월세 보증금 중앙값은 4.5억 원으로 다른 단지들보다 훨씬 큽니다. 이 지표는 보증금을 나중에 돌려줄 돈으로 보고 실투자금에서 빼기 때문에, 보증금이 클수록 분모가 줄고 수익률은 올라갑니다. 다만 이건 '내 돈이 덜 묶인다'는 뜻이지 세입자에게서 더 많이 받는다는 뜻은 아닙니다. 보증금이 큰 계약은 월세가 낮아지는 쪽으로 조정되는 경우가 흔해서, 같은 집이라도 보증금과 월세를 어떻게 나누느냐에 따라 이 수익률은 달라질 수 있습니다.

표본이 가장 두터운 곳은 따로 있다

순위만 보면 놓치기 쉬운 게 거래 건수입니다. 1위 힐스테이트 강동 리버뷰의 중앙값은 매매 7건, 월세 8건에서 나왔습니다. 몇 건만 더 신고돼도 중앙값이 움직일 수 있는 규모입니다.

반면 강일동 힐스테이트리슈빌강일은 매매 21건, 월세 26건으로 표에서 거래가 가장 많습니다. 수익률은 1.82%로 3위지만, 이 단지의 숫자는 다른 단지들보다 상대적으로 많은 거래를 바탕으로 한 값입니다. 순위의 높낮이와 숫자의 단단함은 따로 봐야 합니다.

2% 안팎이라는 숫자를 어떻게 읽을까

이 표의 수익률은 모두 세금 내기 전, 공실 없이 1년 내내 세입자가 있다는 가정 아래의 총수익률입니다. 실제로 손에 쥐는 돈은 여기서 보유세, 임대소득에 붙는 세금, 수선비, 중개수수료, 세입자가 바뀔 때 생기는 빈 기간을 빼야 남습니다. 1위 단지의 2.17%도 이런 비용을 빼기 전의 값이라는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

그래서 이 표는 '어디가 돈이 되나'의 답이라기보다 '강동구 84㎡에서 월세와 매매가가 어떤 비율로 붙어 있나'를 보여주는 지도에 가깝습니다. 월세로 임대할 집을 고르는 사람이라면, 순위보다 그 단지가 높은 월세 덕분에 올라왔는지, 낮은 매매가 덕분인지, 큰 보증금 덕분인지부터 갈라 보는 편이 쓸모 있습니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 순위는 2026년 1월 1일 이후 신고된 거래를 발행 시점까지 누적한 부분 집계로 만든 것이라, 남은 기간의 신고가 더해지면 달라질 수 있습니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집이 아니라 같은 단지 안 서로 다른 물건에서 나온 값이어서, 층·향·내부 상태 같은 차이가 섞여 있습니다. 표에 적힌 거래 건수는 각 단지의 전용 84㎡ 매매·월세 신고 건수이며, 순위는 강동구에서 수익률이 높은 단지들 안에서 매긴 것이지 거래가 많은 단지 순은 아닙니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.