강남 전용 84㎡, 전세가 매매가를 가장 잘 받쳐주는 단지는 어디일까

서울 강남구 전용 84㎡의 전세가율은 구 전체 기준 30.0%다. 그런데 전세가율이 높은 순으로 단지를 추려 보면 최상단은 42.4%까지 올라간다. 이 명단은 거래가 많았던 단지가 아니라 전세가율이 높은 순으로 뽑은 상위 단지들이다.

강남구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
대치동 래미안대치팰리스	2015	42.5억	18.0억	42.4%	7/14건
도곡동 도곡렉슬	2006	35.7억	15.0억	42.0%	14/35건
개포동 개포래미안포레스트	2020	32.0억	13.3억	41.6%	12/21건
개포동 래미안블레스티지	2019	34.0억	13.9억	40.8%	11/36건
개포동 개포자이프레지던스	2023	37.1억	15.0억	40.4%	20/25건
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	2008	33.4억	12.0억	36.0%	14/24건

이 순위표가 재는 것

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 비율이다. 여러 단지의 수치를 산술적으로 평균 낸 값이 아니라 두 중앙값 사이의 비율이라는 점을 먼저 분명히 해두자. 이 비율이 높을수록 매매가와 전세가의 갭이 작고, 전세가 매매가를 그만큼 잘 받쳐준다. 강남구 전용 84㎡ 전체로 보면 이 비율은 30.0%다.

삼성동힐스테이트 1단지만 40% 아래

표에서는 대치동 래미안대치팰리스가 42.4%로 가장 높고, 도곡렉슬과 개포동의 세 단지가 그 뒤를 잇는다. 명단에 오른 단지 가운데 40%에 못 미치는 곳은 삼성동힐스테이트 1단지(36.0%) 하나뿐이다. 다만 이 단지 역시 구 전체 수치인 30.0%보다는 높아 '상위 단지'라는 이름값은 한다.

명단에 오른 단지들의 준공연도

흔히 전세가율이 높은 곳은 대체로 구축·중소형처럼 매매가에 프리미엄이 덜 붙은 경우이고, 낮은 곳은 신축이거나 재건축 기대가 매매가에 먼저 반영된 경우라고 이야기된다. 그런데 이 표의 준공연도는 2006년부터 2023년까지 넓게 흩어져 있다. 준공된 지 20년이 다 되어가는 단지와 준공 몇 년 차 단지가 같은 명단 안에 나란히 올라 있는 것이다.

건수를 함께 읽어야 하는 이유

표의 모든 단지에서 전세 거래 건수가 매매 거래 건수보다 많다. 동시에 전세가율의 분자와 분모가 모두 '중앙값'이라는 점도 기억할 필요가 있다. 거래가 적은 쪽의 중앙값은 소수의 거래에 좌우된다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.