강남구 84㎡ 전세가율 상위 단지: 매매와 전세 격차가 작은 곳

서울 강남구 전용 84㎡의 전세가율(전세 보증금 중앙값 ÷ 매매 중앙값)은 구 전체 기준 29.4%입니다. 올해 매매 7건 이상·전세 5건 이상 거래된 단지만 추려 전세가율이 높은 순으로 보면, 상위에 오른 여섯 곳은 모두 구 전체 수치보다 높은 35.8~42.4% 구간에 자리합니다.

강남구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
대치동 래미안대치팰리스	2015	42.5억	18.0억	42.4%	7/14건
도곡동 도곡렉슬	2006	35.7억	15.0억	42.0%	14/36건
개포동 개포래미안포레스트	2020	32.0억	13.3억	41.6%	12/22건
개포동 래미안블레스티지	2019	34.0억	13.9억	40.8%	12/37건
개포동 개포자이프레지던스	2023	37.1억	15.0억	40.4%	20/25건
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	2008	33.5억	12.0억	35.8%	15/24건

전세가율은 '갭의 크기'를 재는 자다

전세가율은 같은 집에 붙은 두 가격, 즉 사는 값과 빌리는 값의 비율입니다. 이 값이 높을수록 매매가와 전세 보증금의 거리가 가깝습니다. 매매가에는 실거주 가치 외의 기대가 함께 얹히는 반면 전세 보증금은 대체로 거주 그 자체의 값에 가깝기 때문에, 두 값의 간격은 해당 단지의 매매가가 거주 가치에서 얼마나 떨어져 있는지를 가늠하는 단서가 됩니다.

일반적으로는 매매가에 프리미엄이 덜 얹힌 단지에서 전세가율이 높고, 재건축 기대가 매매가에 미리 반영된 단지에서는 낮습니다.

구 전체 29.4%, 그리고 그 위의 여섯 곳

강남구 전용 84㎡ 전체의 전세가율은 29.4%입니다. 표에 오른 여섯 단지는 가장 낮은 곳이 35.8%, 가장 높은 곳이 42.4%로 모두 이 구 전체 수치를 웃돕니다. 여섯 곳은 두 덩어리로 갈립니다. 상위 다섯 곳은 42.4%에서 40.4%까지 2%포인트 폭에 몰려 있는 반면, 여섯 번째인 삼성동힐스테이트 1단지는 35.8%로 그 아래에서 뚜렷하게 떨어져 있습니다. 즉 이 목록은 '압도적인 한 곳'을 가려낸 결과라기보다, 촘촘히 뭉친 다섯 곳과 한 곳의 이탈이 함께 있는 구간에 가깝습니다.

숫자를 뒤집어 읽으면 의미가 더 분명해집니다. 여섯 곳 모두 전세 보증금 중앙값이 매매 중앙값의 절반에 못 미칩니다. 강남구 84㎡에서 매매와 전세 사이의 간격은 상위 단지에서도 여전히 상당한 크기로 남아 있습니다.

표본 요건을 통과한 단지 안에서의 순위

표를 읽을 때 반드시 함께 봐야 할 것이 매매·전세 거래건수입니다. 후보를 추리는 단계에서 올해 매매 7건 이상, 전세 5건 이상이라는 요건을 먼저 적용했고, 그 안에서 전세가율 순으로 정렬했습니다.

따라서 이 목록은 거래가 많았던 단지를 모아둔 것도, 강남구의 모든 단지를 전세가율만으로 줄 세운 것도 아닙니다. 거래가 드문 단지는 전세가율이 이보다 더 높더라도 애초에 후보에서 빠졌습니다. 중앙값은 거래 표본이 적을수록 한두 건에 크게 흔들리기 때문에 이런 요건을 둔 것인데, 그 대가로 목록의 포괄성은 줄어듭니다. "강남구에서 갭이 가장 작은 곳"이 아니라 "어느 정도 거래가 쌓인 단지 중에서 갭이 작은 축에 드는 곳"으로 읽는 편이 정확합니다.

준공연도로는 묶이지 않는다

표에 적힌 준공연도는 2006년부터 2023년까지 흩어져 있고, 순위와 연도는 따로 움직입니다. 매매 중앙값도 마찬가지입니다. 전세가율 1위인 래미안대치팰리스가 42.5억으로 이 목록에서 매매 중앙값도 가장 높지만, 그 아래로는 35.7억, 32.0억, 34.0억, 37.1억, 33.5억으로 순위와 어긋나게 움직입니다. 여섯 개라는 표본으로 "오래될수록" 또는 "쌀수록" 전세가율이 높다는 식의 규칙을 세우기는 어렵습니다.

여섯 곳 모두에서 공통적으로 관찰되는 것이 하나 있습니다. 올해 집계된 전세 거래건수가 매매 거래건수보다 많다는 점입니다. 전세가율을 계산한 두 중앙값 중 분자 쪽이 더 두꺼운 표본 위에 서 있는 셈입니다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.