강남구 전용 84㎡, 입지점수와 평당가는 얼마나 붙어 있나

서울 강남구 대장단지들의 전용 84㎡를 입지점수와 평당가로 나란히 놓으면, 두 값이 같은 방향으로 가는 구간과 정반대로 벌어지는 구간이 한 표 안에 같이 들어 있다. 여기서 교통·학군·종합입지 점수는 역·학교·편의시설 근접도를 기준으로 자체 산정한 0~100점이다. 종합입지 90으로 표에서 가장 높은 대치동 은마의 평당가는 14,933만원인데, 종합입지 39인 압구정동 현대14차는 22,500만원으로 표에서 가장 비싸다.

강남구 대장단지 전용 84㎡ 입지점수 vs 평당가 (2026년)

단지	평당가	교통	학군	종합입지
대치동 은마	14,933만원	95	100	90
도곡동 도곡렉슬	13,740만원	90	99	79
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	13,385만원	85	80	71
도곡동 럭키(963)	10,000만원	70	17	47
압구정동 현대14차(203,204,205,206동)	22,500만원	71	23	39
개포동 개포자이프레지던스	14,269만원	61	23	36

점수가 높은 쪽에서는 순서가 겹친다

표에서 종합입지가 높은 세 곳 — 대치동 은마, 도곡동 도곡렉슬, 삼성동힐스테이트 1단지 — 은 종합입지 순서와 평당가 순서가 똑같이 나열된다. 교통과 학군 점수도 이 세 곳에서 나란히 높은 편이다. 그 아래 도곡동 럭키(10,000만원)까지도 평당가는 계속 낮아지고, 순서가 무너지는 지점은 두 칸 아래 압구정동 현대14차다.

아래쪽에서는 순서가 사라진다

종합입지가 낮은 세 곳에서는 점수 순서와 가격 순서가 서로 맞지 않는다. 종합입지가 이 셋 중 가장 높은 도곡동 럭키의 평당가가 10,000만원으로 표 전체에서 가장 낮고, 종합입지가 그보다 낮은 압구정동 현대14차가 표에서 가장 비싸다. 개포동 개포자이프레지던스는 종합입지가 표에서 가장 낮지만 평당가는 삼성동힐스테이트 1단지나 도곡렉슬보다 높은 자리에 있다.

교통점수가 거의 같아도 가격은 따로 논다

가장 극명한 짝은 도곡동 럭키와 압구정동 현대14차다. 교통점수는 70과 71로 사실상 붙어 있고 학군 점수도 둘 다 낮은 축이다. 평당가는 10,000만원과 22,500만원으로 표의 양 끝에 떨어져 있다.

근접도로 잡히지 않는 개별 입지 특성은 점수에 들어가지 않는다. 그래서 '점수가 높은데 싸다'를 저평가로, '점수가 낮은데 비싸다'를 고평가로 바꿔 읽으면 안 된다.

같은 표 안에서도 숫자의 두께는 다르다

여기서 평당가는 최근 매매 실거래를 가격÷평으로 계산한 뒤 한가운데 값, 즉 중앙값을 취한 것이다. 평균과 달리 한두 건의 튀는 거래에 덜 흔들리지만, 애초에 거래가 적으면 그 한가운데 값도 얇은 표본 위에 서 있다. 이 표에서 도곡동 럭키와 압구정동 현대14차는 각각 7건, 개포동 개포자이프레지던스는 20건의 거래를 바탕으로 한다. 앞서 본 가장 극적인 가격 대비가 하필 거래가 가장 적은 두 단지 사이에서 나왔다는 점은 같이 기억해둘 만하다.

그러니 이 표는 단지를 줄 세우는 순위표로 쓰기보다, 어떤 단지에서 점수와 가격이 서로를 설명하지 못하는지 골라내는 용도로 쓰는 편이 낫다. 관심 단지에서 두 값이 크게 벌어져 있다면 현장과 최근 거래 내역을 직접 확인하는 것부터가 다음 순서다.

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※ 입지점수(자체 산정, 교통·학군·편의 근접도)+국토부 실거래가. 점수는 참고용이며 개별 입지·평형 특성은 별도 확인 필요.