강남구 재건축 점수 높은 단지, 평당가가 가장 낮은 곳은 어디일까

서울 강남구에서 재건축점수 85점 이상으로 집계된 여섯 단지를 평당가가 낮은 순으로 늘어놓으면, 맨 앞에 오는 곳은 대치동 한보미도맨션1(12,297만원)입니다. 재건축점수가 97점으로 가장 높은 대치동 은마는 평당가에서는 두 번째에 놓입니다. 점수 순서와 가격 순서가 겹치지 않는다는 점이 이 목록의 출발점입니다.

강남구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
대치동 한보미도맨션1	1983	43년	85점	12,297만원	38건
대치동 은마	1980	46년	97점	14,577만원	83건
압구정동 현대8차(성수현대:91~95동)	1981	45년	86점	15,455만원	19건
압구정동 현대2차(10,11,20,23,24,25동)	1976	50년	87점	15,793만원	28건
압구정동 현대1차(12,13,21,22,31,32,33동)	1976	50년	85점	16,176만원	16건
개포동 개포주공6단지	1983	43년	85점	16,318만원	46건

점수와 평당가는 같은 순서로 늘어서지 않습니다

재건축점수는 노후도와 거래 등으로 산정한 재건축 가능성 지표입니다. 85점이 재건축 검토 구간이고 신축은 10점입니다. 여섯 단지는 모두 85점 이상, 즉 검토 구간 안쪽에 들어와 있습니다.

그런데 이 여섯 곳을 점수가 아니라 평당가로 다시 세우면 순서가 흐트러집니다. 점수 97점으로 목록에서 가장 높은 은마는 평당가에서 한보미도맨션1보다 뒤에 옵니다. 반대로 평당가가 가장 높은 개포주공6단지는 점수로 보면 85점, 검토 구간의 시작점에 있습니다. 점수가 높다고 평당가가 따라 오르거나 내리는 관계가 이 여섯 단지 안에서는 나타나지 않습니다.

같은 85점이 세 갈래로 갈립니다

더 뚜렷한 건 동점 단지들입니다. 한보미도맨션1, 압구정동 현대1차, 개포주공6단지는 재건축점수가 모두 85점으로 같지만, 평당가는 12,297만원부터 16,318만원까지 벌어져 있습니다. 그중 한보미도맨션1과 개포주공6단지는 준공 1983년, 노후도 43년까지 같습니다. 점수도 노후도도 같은 두 단지가 평당가에서는 목록의 맨 앞과 맨 뒤에 각각 놓입니다.

평당가가 낮다는 말의 정확한 범위

여기서 한 번 짚고 갑니다. 이 평당가는 최근 2년 매매 실거래를 기준으로 가격을 평으로 나눈 값의 중앙값입니다. 이 값이 낮으면 같은 면적을 사들이는 데 드는 진입가가 낮습니다. 재건축 이후의 가치를 좌우하는 대지지분(한 가구 몫으로 돌아가는 단지 땅의 지분), 사업성, 입지는 평당가와 별개의 축이고 표에 담겨 있지 않습니다.

같은 중앙값이라도 딛고 선 거래량은 다릅니다

중앙값은 표본이 두터울수록 흔들림이 적습니다. 이 점에서 여섯 단지는 조건이 고르지 않습니다. 은마는 최근 거래가 83건으로 목록에서 가장 많고, 압구정동 현대1차는 16건입니다. 두 숫자가 같은 방식으로 계산된 평당가를 떠받치고 있지만, 뒤에 깔린 거래의 수는 다섯 배를 웃도는 차이가 납니다.

거래가 적은 단지의 중앙값은 그 기간에 어떤 평형이 몇 건 팔렸느냐에 따라 위치가 달라질 수 있습니다. 평형 구성이 바뀌면 값도 함께 움직입니다.

그래서 이 목록의 쓰임

이 표가 좁혀 주는 것은 강남구에서 재건축 검토 구간에 든 단지들 가운데 현재 실거래 기준으로 진입 문턱이 어디가 낮고 어디가 높은가입니다. 한보미도맨션1과 개포주공6단지 사이의 간격이 그 문턱의 폭입니다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.