압구정동 현대1·2·8차 평당가 2026년 — 재건축점수 85~87점, 강남구 6개 단지 중 3~5위

강남구에서 재건축 점수가 85점 이상인 단지 6곳을 평당가가 낮은 순으로 세우면, 가운데 3~5위 자리를 압구정동 현대 계열 세 단지가 나란히 차지한다. 현대8차 15,406만원부터 현대1차 16,118만원까지, 세 단지의 평당가는 좁은 구간 안에 모여 있다. 그런데 이 세 단지가 늘어선 순서는 재건축점수가 매겨진 순서와 맞아떨어지지 않는다.

강남구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
대치동 한보미도맨션1	1983	43년	85점	12,267만원	39건
대치동 은마	1980	46년	97점	14,761만원	87건
압구정동 현대8차(성수현대:91~95동)	1981	45년	86점	15,406만원	20건
압구정동 현대2차(10,11,20,23,24,25동)	1976	50년	87점	15,829만원	28건
압구정동 현대1차(12,13,21,22,31,32,33동)	1976	50년	85점	16,118만원	16건
개포동 개포주공6단지	1983	43년	85점	16,213만원	46건

이름은 하나, 집계는 셋

표에서 '압구정동 현대'로 시작하는 항목은 세 줄이다. 현대8차, 현대2차, 현대1차가 각각 괄호 안의 동 묶음으로 구분돼 있다. 한 이름 아래 묶여 있지만 동 단위로 갈라져 각각의 준공연도와 실거래가 따로 잡힌다. 압구정 현대를 하나의 시세로 이야기하는 습관은 이 지점에서 한 번 멈춰 설 필요가 있다.

세 줄의 평당가는 15,406만원에서 16,118만원 사이에 놓인다. 재건축 점수는 각각 86점, 87점, 85점이다. 평당가가 낮은 쪽부터 읽으면 8차·2차·1차 순인데, 점수를 낮은 쪽부터 읽으면 1차·8차·2차 순이 된다.

중앙값이 서 있는 거래 건수

평당가는 최근 2년 매매 실거래의 중앙값이다. 그렇다면 그 중앙값이 몇 건 위에 서 있는지도 함께 봐야 한다. 현대1차의 최근 거래는 16건으로 표에서 가장 적고, 은마는 87건으로 가장 많다.

거래가 적다고 값이 틀렸다는 뜻은 아니다. 표본이 얇을수록 그 안에 어떤 평형이 섞였는지에 따라 값이 흔들릴 여지가 커진다. 압구정 세 단지의 거래는 16건, 20건, 28건이다.

43년 된 개포주공6단지가 50년 된 현대1차보다 위에 있다

개포주공6단지는 1983년 준공에 노후도 43년, 재건축점수 85점인데 평당가 16,213만원으로 6곳 중 가장 높다. 노후도 50년인 압구정 현대1차보다 위다.

같은 43년, 같은 85점을 가진 대치동 한보미도맨션1의 평당가는 12,267만원이다. 노후도와 점수가 같아도 평당가는 이만큼 벌어진다.

평당가가 답하지 않는 것

재건축을 염두에 둔 매수자가 실제로 사는 것은 아파트 한 채가 아니라 그 아래 깔린 땅의 몫이다. 대지지분이 크면 같은 평당가라도 손에 쥐는 땅이 넓고, 사업성 계산의 출발선 자체가 달라진다. 평당가는 가격을 평으로 나눈 값이라 이 몫을 반영하지 않는다.

그래서 압구정 세 단지가 가운데 순위에 모여 있다는 사실은 '중간 정도의 조건'을 뜻하지 않는다. 진입에 드는 금액이 6곳 가운데 가운데쯤이라는 것, 딱 거기까지다. 무엇을 얼마나 받게 되는지는 대지지분·사업성·입지가 결정한다.

실용적으로는 이렇게 쓰는 편이 낫다. 관심 단지가 정해졌다면 평당가는 예산이 닿는지 가늠하는 데 쓰고, 그다음에는 해당 동의 대지지분과 조합 진행 상황을 따로 확인하는 것이다. 압구정 현대처럼 동별로 나뉘어 집계되는 곳이라면, 그 확인도 동 단위로 해야 한다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.