대치동 은마 평당가·재건축점수 — 97점, 강남구 재건축 후보 중 최고점이면서 거래 94건으로 가장 많은 단지

강남구에서 재건축 점수가 높은 단지를 평당가 낮은 순으로 줄 세우면, 점수가 가장 높은 곳이 맨 위에 오지 않습니다. 대치동 은마는 재건축점수 97점으로 이 표에서 가장 높고, 2025년 1월 이후 신고된 매매도 94건으로 가장 많습니다. 그런데 평당가 중앙값은 14,558만원으로 두 번째로 낮은 자리에 있습니다.

강남구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2025년 1월 이후 실거래)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
대치동 한보미도맨션1	1983	43년	85점	12,267만원	39건
대치동 은마	1980	46년	97점	14,558만원	94건
압구정동 현대8차(성수현대:91~95동)	1981	45년	86점	15,406만원	20건
압구정동 현대2차(10,11,20,23,24,25동)	1976	50년	87점	15,829만원	28건
압구정동 현대1차(12,13,21,22,31,32,33동)	1976	50년	85점	16,118만원	18건
개포동 개포주공6단지	1983	43년	85점	16,218만원	57건

점수는 맨 위, 가격은 아래에서 두 번째

이 표에서 재건축점수가 가장 높은 단지는 은마입니다. 나머지 단지는 모두 85점에서 87점 사이에 있습니다. 85점은 '재건축 검토' 단계로 읽는 점수입니다. 은마만 이 구간 위에 있습니다.

그렇다고 평당가가 가장 높은 것도 아닙니다. 평당가가 은마보다 낮은 곳은 같은 대치동의 한보미도맨션1(12,267만원) 한 곳뿐입니다. 압구정동 현대 세 단지와 개포주공6단지는 모두 은마보다 평당가가 높습니다.

여기서 '점수가 높으니 싸게 살 수 있다'고 읽으면 안 됩니다. 재건축점수는 노후도와 거래 등으로 산정한 재건축 가능성 지표입니다. 가격을 매기는 지표가 아닙니다. 두 숫자는 서로 다른 것을 재고 있고, 이 표는 그 둘을 나란히 보여줄 뿐입니다.

가장 오래된 단지는 은마가 아니다

점수가 가장 높다고 가장 오래된 단지인 것도 아닙니다. 노후도만 보면 1976년 준공된 압구정동 현대1차와 현대2차가 50년으로 가장 깁니다. 은마는 1980년 준공, 노후도 46년입니다.

그런데 현대1차는 85점, 현대2차는 87점이고 은마는 97점입니다. 재건축점수에는 노후도 말고 거래 같은 다른 요소도 들어간다는 뜻입니다. 은마의 거래 건수가 이 표에서 가장 많다는 점이 함께 눈에 들어오는 이유입니다. 다만 점수 산정식에서 각 요소가 얼마나 무게를 갖는지는 이 사실들만으로 알 수 없습니다.

거래가 많다는 것의 의미

94건은 이 표에서 가장 많은 거래 건수입니다. 그다음은 개포주공6단지의 57건이고, 압구정동 현대1차는 18건입니다.

거래가 많으면 평당가 중앙값이 비교적 많은 표본 위에서 계산됩니다. 거래가 적은 단지는 어떤 평형이 몇 건 팔렸느냐에 따라 중앙값이 더 크게 흔들릴 수 있습니다. 그러니 은마의 14,558만원은 이 표 안에서는 상대적으로 많은 거래가 받치고 있는 숫자로 볼 수 있습니다. 단지 규모가 다르면 거래 건수도 달라지므로, 건수만 보고 인기를 판단하기는 어렵습니다.

진입가를 따지는 사람에게

재건축 가능성이 높은 강남구 단지를 찾다 보면 은마와 한보미도맨션1이 먼저 눈에 들어옵니다. 둘 다 대치동이고, 이 표에서 평당가가 가장 낮은 두 곳입니다. 다만 한보미도맨션1은 85점, 은마는 97점으로 점수 위치가 다릅니다.

반대쪽 끝에는 개포주공6단지가 있습니다. 85점인데 평당가는 16,218만원으로 이 표에서 가장 높습니다. 같은 85점이라도 한보미도맨션1과 개포주공6단지의 평당가는 표의 양 끝에 놓입니다. 점수가 같아도 가격은 대지지분과 사업성, 입지에 따라 따로 움직인다는 점을 보여주는 사례입니다.

평당가가 낮다는 사실이 곧 저평가를 뜻하지는 않습니다. 평당가는 진입 문턱을 보여줄 뿐입니다. 그 문턱 너머에 무엇이 있는지는 단지마다 따로 확인해야 합니다.

이 표가 말하지 않는 것

평당가와 거래 건수는 2025년 1월 1일 이후 신고된 매매를 누적한 값입니다. 2025년과 2026년에 걸친 부분 누적이라 어느 한 해의 시세로 읽을 수 없습니다. 평당가는 중앙값이어서 거래된 평형과 층 구성에 영향을 받고, 대지지분이나 분담금 같은 사업성 정보는 담겨 있지 않습니다. 여기서 말한 순위는 강남구 전체가 아니라 재건축점수가 높은 이 표의 단지들 안에서 매긴 순위입니다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.