강남 전용 84㎡ 월세 놓으면 연 몇 %? 수익률 상위 단지의 구조

서울 강남구 전용 84㎡ 아파트를 월세로 놓았을 때, 실투자금(매매가에서 보증금을 뺀 금액) 대비 연 수익률은 상위 단지 기준 1.21%에서 1.61% 사이였다. 1위 삼성동힐스테이트 1단지의 1.61%는 표에서 가장 높은 월세와 낮은 편의 매매가가 겹쳐 만든 숫자다.

강남구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	2008	33.4억	415만/월	2.5억	1.61%	14/34건
개포동 개포자이프레지던스	2023	37.1억	380만/월	5.0억	1.42%	20/33건
개포동 래미안블레스티지	2019	34.0억	324만/월	5.0억	1.34%	11/34건
도곡동 도곡렉슬	2006	35.7억	300만/월	7.0억	1.25%	14/47건
개포동 개포래미안포레스트	2020	32.0억	265만/월	6.3억	1.24%	12/28건
대치동 래미안대치팰리스	2015	42.5억	335만/월	9.2억	1.21%	7/22건

이 수익률의 셈법

월세 중앙값에 12를 곱해 연 월세를 구하고, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눴다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이므로 실제로 묶이는 투자금에서 뺀 것이다. 이 정의에서 한 가지 성질이 따라 나온다. 보증금이 높을수록 실투자금이 줄어 수익률 숫자에는 유리해진다. 참고로 표는 강남구에서 월세 수익률이 높은 순으로 추린 상위 단지들이며, 거래량 순위와는 별개다.

1위 삼성동힐스테이트, 분자와 분모가 함께 만든 1.61%

삼성동힐스테이트 1단지의 월세 중앙값 415만원은 여섯 단지 중 가장 높다. 동시에 매매 중앙값 33.4억원은 두 번째로 낮다. 분자와 분모 양쪽이 같은 방향으로 수익률을 밀어 올린 셈이다. 흥미로운 대목은 보증금이다. 이 단지의 보증금 중앙값은 표에서 가장 낮아, 위 셈법대로라면 실투자금을 키워 수익률에 오히려 불리하게 작용한다.

같은 공식의 반대편, 래미안대치팰리스

래미안대치팰리스의 수익률은 1.21%로 여섯 단지 중 가장 낮다. 매매 중앙값 42.5억원이 표에서 가장 높기 때문이다. 보증금 중앙값도 가장 높아 실투자금을 줄여주는 방향으로 작용하지만, 매매가의 무게를 상쇄하기에는 모자랐다. 한편 개포동에서는 개포자이프레지던스, 래미안블레스티지, 개포래미안포레스트 세 단지가 상위권에 이름을 올렸다.

거래건수를 함께 봐야 하는 이유

여섯 단지 모두 월세 거래가 매매 거래보다 많다. 뒤집어 말하면 매매 쪽 표본이 상대적으로 얇다는 뜻으로, 매매가 7건에 그친 단지도 있다. 표본이 적을수록 중앙값은 그 기간에 어떤 물건이 거래됐는지에 따라 움직인다.

이 숫자가 담지 않는 비용

표의 수익률은 보유·임대 관련 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 수선비를 반영하지 않은 총수익률이다. 또 매매 중앙값과 월세 중앙값은 서로 다른 거래에서 나온 값을 단지 단위로 조합한 것이어서, 같은 집을 그 가격에 사서 그 월세에 놓는다는 보장이 없다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.