강남구 전용 84㎡ 월세 수익률, 실투자금 대비 연 1%대는 어떻게 갈리나

서울 강남구 전용 84㎡를 사서 월세로 돌린다고 할 때, 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 수익률은 상위 단지에서도 1.59%가 가장 높다. 하위는 1.18%로, 수익률 기준 상위만 모은 목록 전체가 1%대 안에 들어온다. 순위를 만드는 것은 매매가 자체보다 월세와 보증금이 짜여진 방식이다.

강남구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	2008	33.5억	405만/월	3.0억	1.59%	15/36건
개포동 개포자이프레지던스	2023	37.1억	380만/월	5.0억	1.42%	20/33건
개포동 래미안블레스티지	2019	34.0억	324만/월	5.0억	1.34%	12/36건
도곡동 도곡렉슬	2006	35.7억	300만/월	7.0억	1.25%	14/49건
대치동 래미안대치팰리스	2015	42.5억	340만/월	8.5억	1.2%	7/23건
개포동 개포래미안포레스트	2020	32.0억	260만/월	5.6억	1.18%	12/29건

분모에서 보증금을 뺀다는 것

여기서 쓴 수익률은 1년치 월세(월세 중앙값 × 12)를 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이라 실제로 묶이는 자금에서 제외했다. 즉 전세를 낀 갭투자와 비슷한 발상으로 자기 자금 부담을 계산한 뒤, 거기에 월세 현금흐름을 얹어본 숫자다.

이 기준을 강남구 전용 84㎡에 적용해 수익률이 높은 순으로 뽑은 여섯 단지가 표에 담겼다. 거래가 많은 순이 아니라 수익률 순이다. 그 상위 목록의 맨 위가 1.59%, 맨 아래가 1.18%다. 수익률로 줄을 세워 뽑은 결과가 1%대 구간에 모여 있다는 점이 이 표에서 가장 먼저 읽어야 할 대목이다.

1위를 만든 것은 월세와 보증금의 조합

삼성동 삼성동힐스테이트 1단지는 월세 중앙값 405만원으로 표에서 가장 높고, 보증금 중앙값 3.0억으로 가장 낮다. 보증금이 낮다는 것은 매매가에서 덜어낼 금액이 적다는 뜻이므로, 분모가 되는 실투자금은 그만큼 크게 남는다. 수익률에는 불리한 조건인데도 이 단지가 표의 첫 줄에 오른 것은 분자 쪽 월세가 그 부담을 넘어섰기 때문이다.

반대 방향의 조합도 있다. 대치동 래미안대치팰리스는 보증금 중앙값 8.5억으로 표에서 가장 크게 실투자금을 줄이지만, 매매 중앙값 42.5억이라는 출발점이 그만큼 높다. 도곡동 도곡렉슬 역시 보증금이 큰 편에 속한다. 보증금이 크면 분모가 줄어 유리하고 매매가가 높으면 분모가 늘어 불리한데, 두 힘이 단지마다 다른 비율로 섞이면서 순위가 정해진다.

가격표와 수익률표는 다른 순서다

표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 곳은 개포동 개포래미안포레스트(32.0억)인데, 수익률에서는 마지막 줄에 있다. 반면 삼성동힐스테이트 1단지는 매매 중앙값이 그보다 높은데도 수익률에서는 맨 위다. 매입 가격이 싼 순서대로 수익률이 매겨지지 않는다는 사실이 표 안에서 그대로 확인된다.

준공연도도 마찬가지다. 여섯 단지의 준공연도는 2006년부터 2023년까지 흩어져 있고, 표의 순서와 나란히 가지 않는다. 결국 월세 얼마를 받고 보증금을 얼마나 받았는지가 순위를 좌우한다.

여섯 단지 모두 월세 거래가 매매 거래보다 많았다

표에 병기된 거래건수를 보면 여섯 단지 전부 월세 거래건수가 매매 거래건수를 웃돈다. 도곡렉슬은 월세 49건에 매매 14건이고, 래미안대치팰리스는 월세 23건에 매매 7건이다.

이 차이는 수익률 자체보다 수익률의 재료가 얼마나 두터운지를 알려준다. 월세 중앙값은 상대적으로 많은 계약에서 뽑힌 값이고, 매매 중앙값은 그보다 적은 계약에서 나온 값이다. 매매 건수가 한 자릿수인 단지라면 중앙값 한 칸이 계약 한두 건에 따라 달라질 여지가 크다고 보는 편이 안전하다.

이 1%대가 그대로 손에 남지는 않는다

이 수익률은 세금과 공실, 수선비를 빼기 전의 총수익률이다. 취득 단계와 보유 단계에서 나가는 세금, 임대소득에 붙는 세금은 분자에도 분모에도 들어 있지 않다. 세입자가 바뀌는 사이 비는 달이 생기면 연 월세는 12개월 치가 아니게 되고, 그 순간 이 수치는 실제보다 후하게 계산된 값이 된다.

표본에는 문턱이 하나 더 있다. 이 표의 후보는 올해 강남구에서 전용 84㎡ 매매가 7건 이상이면서 월세가 5건 이상 신고된 단지로 한정했다. 거래가 그보다 적은 단지는 수익률이 더 높더라도 애초에 목록에 들어오지 않으므로, 위 순위는 '강남구 전체의 상위'가 아니라 '거래가 충분히 쌓인 단지들 안에서의 상위'로 읽어야 한다.

표본 구성에도 전제가 하나 깔려 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니라, 단지 단위로 각각 집계된 중앙값을 붙여놓은 조합이다. 같은 단지 안에서도 동·층·향에 따라 매매가와 월세가 갈리는 만큼, 표의 숫자는 특정 매물 하나의 실제 수익률이 아니라 단지의 대체적인 좌표로 읽는 편이 맞다.

실제로 계산할 때 무엇을 확인해야 하나

이 표가 주는 실용적인 출발점은 강남구 전용 84㎡의 월세 수익률이 상위권에서도 1%대라는 좌표다. 여기서 세금과 공실, 수선비를 차감하면 손에 남는 값은 더 내려간다. 월세 현금흐름만 놓고 투자를 판단한다면 그 감액분을 감당할 수 있는지가 먼저 따져볼 지점이다.

개별 매물을 검토한다면 확인할 것은 결국 두 가지다. 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 묶이는 자기 자금이 달라지고, 월세를 얼마로 받느냐에 따라 연간 현금흐름이 달라진다. 같은 단지라도 이 두 조건이 표의 중앙값과 다르게 맺어지면 수익률은 다른 자리에 놓인다. 표는 단지를 고르는 지도이지, 계약서를 대신하는 계산기는 아니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.