강남구 전용 84㎡ 월세 보증금·수익률 2026년 — 보증금 0.8억~7.0억, 상위 6개 단지

강남구 전용 84㎡를 월세로 돌렸을 때 실투자금 대비 연 수익률이 높은 단지를 추리면 맨 위가 삼성동 삼성동힐스테이트 1단지의 1.55%입니다. 상위 여섯 곳이 놓인 자리는 모두 연 1%대인데, 그보다 눈에 먼저 들어오는 건 같은 구·같은 평형인데도 월세 보증금 중앙값이 0.8억에서 7.0억까지 벌어져 있다는 점입니다. 이 지표는 보증금을 분모에서 빼고 계산하기 때문에, 보증금의 크기가 곧 계산의 출발점을 바꿉니다.

강남구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	2008	33.5억	395만/월	3.0억	1.55%	15/40건
개포동 개포자이프레지던스	2023	37.1억	355만/월	5.0억	1.33%	22/36건
개포동 래미안블레스티지	2019	34.0억	309만/월	5.8억	1.31%	12/42건
세곡동 세곡푸르지오	2012	19.3억	158만/월	4.5억	1.28%	8/8건
도곡동 도곡렉슬	2006	35.7억	304만/월	7.0억	1.27%	14/58건
논현동 동현아파트1~6	1985	27.0억	275만/월	0.8억	1.26%	7/12건

보증금 0.8억과 7.0억이 한 표에 있다

여기서 쓴 수익률은 연 월세를 '매매 중앙값 − 보증금 중앙값'으로 나눈 값입니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이니 실제로 묶이는 자기 돈에서 빼자는 계산이죠. 그래서 분모의 크기는 단지마다 다르게 깎입니다. 논현동 동현아파트1~6의 보증금 중앙값은 0.8억, 도곡동 도곡렉슬은 7.0억입니다.

식만 놓고 보면 보증금이 클수록 분모가 작아져 수익률은 올라가는 쪽으로 움직입니다. 그런데 표의 순서는 그 방향대로 정렬돼 있지 않습니다. 보증금이 가장 큰 도곡렉슬은 여섯 곳 중 아래쪽에 있고, 보증금이 가장 작은 동현아파트1~6이 1.26%로 목록의 끝입니다. 분모를 깎는 힘 위에 월세 수준과 매매 중앙값이 함께 얹히면서 순서가 다시 짜인 셈입니다.

세곡동 세곡푸르지오는 그 조합이 눈에 잘 보이는 사례입니다. 월세 중앙값이 목록에서 가장 낮은데도 매매 중앙값 역시 19.3억으로 가장 낮아, 결과적으로 여섯 곳 가운데 중간 자리에 놓였습니다. 월세만 보거나 매매가만 봐서는 이 위치가 나오지 않습니다.

상단이 1.55%라는 것의 의미

이 표는 거래가 많은 단지를 모은 것이 아니라, 이 방식으로 계산한 수익률이 높은 순으로 뽑은 상위 목록입니다. 그 맨 위가 1.55%라는 사실은 순위 자체보다 폭을 알려줍니다. 강남구 전용 84㎡에서 이 지표가 닿는 위쪽이 연 1%대에 있다는 이야기입니다.

표에 적힌 준공연도는 1985년부터 2023년까지 흩어져 있는데, 이 숫자의 순서와 수익률 순서는 나란히 가지 않습니다. 준공연도는 단지를 식별하는 정보일 뿐, 이 표 안에서 수익률을 설명하는 변수로 작동하지 않습니다.

월세 58건, 매매 14건

거래건수도 함께 봐야 할 항목입니다. 도곡렉슬은 월세 58건에 매매 14건이 잡혔습니다. 세곡푸르지오만 매매와 월세가 8건으로 같고, 나머지 다섯 곳은 월세 쪽 건수가 더 많습니다. 임대 계약이 매매보다 자주 오간다는 정도로 읽으면 됩니다.

다만 이 건수는 표본이 얼마나 두꺼운지도 같이 말해줍니다. 이 수익률의 분자(월세)와 분모(매매가)는 같은 집에서 나온 값이 아니라, 단지 안에서 각각 따로 거래된 건들의 중앙값을 짝지은 값입니다. 층·향·수리 상태가 다른 물건이 섞이는 만큼, 표본이 얇은 단지일수록 숫자는 어느 물건이 거래됐느냐에 더 흔들립니다. 건수가 한 자릿수인 칸과 수십 건인 칸을 같은 무게로 읽지 않는 편이 안전합니다.

세금·공실·수선비가 빠진 자리

1.55%든 1.26%든 여기 적힌 값은 총수익률입니다. 보유세와 임대소득 과세, 세입자가 바뀌는 사이의 빈 기간, 도배와 설비 교체 같은 수선비가 전부 계산 밖에 있습니다.

이 비용들이 표에 없는 데는 이유가 있습니다. 세금은 단지가 아니라 소유자의 조건(보유 주택 수, 명의, 대출 구조)에 따라 갈리고, 공실은 계약이 끝나는 시점과 그때의 임대 수요에 달려 있습니다. 어느 쪽도 단지별 중앙값 표에 담기는 성격의 값이 아닙니다. 그러니 이 표의 순서는 '세전·공실 전'의 순서이고, 실제로 손에 남는 금액의 순서는 그 아래에서 다시 정해집니다.

이 표를 어디에 놓고 볼까

쓸모는 어느 단지가 1위냐보다, 강남구 84㎡ 월세의 수익률이 대체로 어느 폭에 있는지를 확인하는 데 있습니다. 그 폭을 알고 나면 개별 매물을 볼 때 "이 조건이면 괜찮은 편인가"를 가늠할 기준선이 생깁니다.

실제 매물에 적용할 때는 표의 보증금 중앙값을 그대로 대입하지 말고, 그 물건의 실제 보증금·월세 조합으로 다시 계산하는 편이 낫습니다. 같은 단지라도 보증금을 올리고 월세를 낮추는 계약이면 분모와 분자가 동시에 움직이니까요. 그렇게 다시 계산한 값에서도 세금과 빈 기간은 여전히 빠져 있다는 점만 함께 기억하면 됩니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.