세곡푸르지오 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 매매 19.5억에도 연 1.3%, 월세 162만 원이 가른 차이

강남구 전용 84㎡에서 표본 요건을 넘은 단지 가운데 매매 중앙값이 가장 낮은 두 곳은 역삼동 쌍용플레티넘밸류(15.0억)와 세곡동 세곡푸르지오(19.5억)입니다. 그런데 실투자금 대비 월세 수익률은 쌍용플레티넘밸류가 2.66%로 표 맨 위, 세곡푸르지오가 1.3%로 표 맨 아래입니다. 집값이 싸다고 수익률이 저절로 높아지지는 않는다는 얘기입니다.

강남구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
역삼동 쌍용플레티넘밸류	2007	15.0억	310만/월	1.0억	2.66%	7/13건
삼성동 삼성동힐스테이트 1단지	2008	33.6억	345만/월	3.0억	1.35%	17/50건
개포동 래미안블레스티지	2019	34.0억	318만/월	5.8억	1.35%	12/46건
개포동 개포자이프레지던스	2023	37.1억	350만/월	5.2억	1.32%	23/49건
도곡동 도곡렉슬	2006	35.7억	320만/월	6.6억	1.32%	17/82건
세곡동 세곡푸르지오	2012	19.5억	162만/월	4.5억	1.3%	9/14건

매매가는 두 번째로 낮은데, 수익률은 맨 아래

먼저 세곡푸르지오의 위치부터 정확히 짚겠습니다. 매매 중앙값 19.5억은 표에 오른 여섯 단지 가운데 역삼동 쌍용플레티넘밸류(15.0억) 다음으로 낮습니다. 가장 싼 단지는 아니라는 뜻입니다. 나머지 네 단지는 모두 33.6억 이상입니다.

상식대로라면 매매가가 낮을수록 실투자금이 줄어 수익률은 올라가야 합니다. 그런데 세곡푸르지오의 연 수익률은 1.3%로, 매매가가 훨씬 높은 삼성동힐스테이트 1단지·래미안블레스티지(각 1.35%), 개포자이프레지던스·도곡렉슬(각 1.32%)보다도 조금 낮습니다.

이유는 분모가 아니라 분자에 있습니다.

분자가 작다 — 월세 162만 원

수익률은 '1년 치 월세 ÷ (매매가 − 보증금)'입니다. 세곡푸르지오의 월세 중앙값은 162만 원. 표에 오른 단지 중 가장 낮고, 다른 다섯 단지는 모두 310만 원 이상입니다. 매매가가 다른 네 단지보다 한참 낮아도, 매달 들어오는 월세가 그만큼 더 낮으니 비율이 따라 올라가지 못한 겁니다.

여기에 보증금도 한몫합니다. 세곡푸르지오의 보증금 중앙값은 4.5억으로, 보증금이 클수록 실투자금이 줄어 수익률에는 유리하게 작용합니다. 그런데도 1.3%에 머물렀다는 건 그만큼 월세 쪽의 차이가 컸다는 뜻으로 읽힙니다.

쌍용플레티넘밸류와 나란히 놓으면

두 단지는 '매매가가 낮은 편'이라는 점만 같고, 나머지는 거의 반대입니다.

• 역삼동 쌍용플레티넘밸류: 매매 15.0억, 월세 310만 원, 보증금 1.0억 → 2.66% (매매 7건·월세 13건)
• 세곡동 세곡푸르지오: 매매 19.5억, 월세 162만 원, 보증금 4.5억 → 1.3% (매매 9건·월세 14건)

쌍용플레티넘밸류는 매매가가 더 낮으면서 월세는 더 높습니다. 보증금을 적게 받고 월세를 높게 받는 구조라, 월세 비중이 큰 계약이 중앙값에 잡혔다고 볼 수 있습니다. 세곡푸르지오는 보증금을 상대적으로 많이 받고 월세는 낮은 쪽입니다. 같은 전용 84㎡라도 보증금과 월세를 어떻게 섞느냐가 단지마다 다르고, 이 단순 지표는 그 섞는 비율에 꽤 민감하게 움직입니다.

그러니 이 표의 1위가 쌍용플레티넘밸류라는 사실을 '싼 단지를 사면 수익률이 높다'로 읽으면 곤란합니다. 그렇게 정리하는 순간 바로 세곡푸르지오가 반례가 됩니다.

준공연도로도 설명되지 않는다

준공연도로 갈라 보려 해도 잘 맞지 않습니다. 2006년 준공인 도곡렉슬과 2023년 준공인 개포자이프레지던스는 연 수익률이 1.32%로 똑같습니다. 2007년 준공인 쌍용플레티넘밸류는 2.66%, 2012년 준공인 세곡푸르지오는 1.3%입니다. 적어도 이 여섯 단지 안에서는 준공연도만 보고 수익률을 짐작할 근거가 보이지 않습니다.

1.3%가 실제로 손에 쥐는 숫자는 아니다

이 수익률은 세금·공실·수선비를 하나도 빼지 않은 총수익률입니다. 보유세나 임대소득 관련 세금, 세입자가 바뀌는 사이 비는 기간, 집을 고치는 비용을 반영하면 실제 손에 남는 비율은 이보다 낮아집니다. 1.3%든 2.66%든, 은행 예금이나 다른 투자처와 단순 비교하기 전에 이 점부터 감안해야 합니다.

또 세곡푸르지오는 2026년 들어 계약된 매매 9건, 월세 14건으로, 후보 요건(매매 7건·월세 5건)을 넘기는 넘었지만 표본이 많은 편은 아닙니다. 표 1위인 쌍용플레티넘밸류는 매매 7건으로 요건에 정확히 턱걸이했고, 세곡푸르지오보다도 적습니다. 두 단지 모두 도곡렉슬처럼 월세 계약이 82건 쌓인 단지와 같은 무게로 중앙값을 읽기는 어렵습니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 표는 2026년 들어 계약일 기준으로 발행 시점까지 신고가 들어온 거래만 담은 부분 누적이어서, 계약에서 신고까지 시차가 있는 최근 한두 달은 덜 반영됐을 수 있습니다. 순위는 매매 7건·월세 5건 이상 단지만 추린 뒤 그 안에서 매긴 것이라, 세곡푸르지오의 '맨 아래'도 강남구 전체에서의 순위가 아니라 표에 오른 여섯 단지 사이의 순서일 뿐입니다. 매매와 월세 중앙값은 같은 집이 아니라 서로 다른 계약에서 나온 값을 단지 단위로 맞춘 것이어서, 층이나 향, 계약 시점의 구성에 따라 값이 달라질 수 있습니다. 인용한 거래 건수는 이 기간 해당 단지의 전용 84㎡ 매매·월세 계약 건수입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.