강서구 염창2차한화꿈에그린 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 2.12%로 유일한 2%대, 거래건수는 가장 얇다

서울 강서구 전용 84㎡를 월세로 돌렸을 때 실투자금(매매 중앙값 − 보증금 중앙값) 대비 연 수익률이 높은 단지를 모아보면, 2%를 넘긴 곳은 염창동 염창2차한화꿈에그린 한 곳입니다. 나머지 다섯 곳은 1.63%에서 1.74% 사이에 몰려 있습니다. 그런데 1위 단지는 동시에 이 표에서 매매·월세 거래건수가 가장 적은 단지이기도 합니다.

강서구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
염창동 염창2차한화꿈에그린	2006	11.6억	170만/월	2.0억	2.12%	7/5건
방화동 현대	1993	8.1억	95만/월	1.5억	1.74%	12/6건
화곡동 강서힐스테이트	2015	14.8억	163만/월	3.5억	1.72%	22/39건
마곡동 마곡금호어울림	2005	9.6억	100만/월	2.5억	1.69%	8/6건
등촌동 등촌동아이파크	2004	12.0억	124만/월	3.2억	1.69%	24/16건
가양동 한강타운	1993	13.2억	152만/월	2.0억	1.63%	14/32건

2%를 넘긴 단지는 한 곳

수익률 상위 단지를 늘어놓았는데도 값의 폭은 넓지 않습니다. 1위 염창2차한화꿈에그린의 2.12%와 6위 가양동 한강타운의 1.63%가 양 끝이고, 그 사이 네 단지는 1.69~1.74%에 촘촘히 붙어 있습니다. 2위부터 6위까지는 사실상 한 덩어리로 봐도 무방할 만큼 간격이 좁습니다.

이 표가 '수익률 기준' 상위라는 점은 짚어둘 필요가 있습니다. 정의된 계산식으로 값이 높게 나온 순서입니다. 강서구에서 사람들이 가장 많이 사고판 단지가 여기 다 들어 있다고 읽으면 표를 잘못 쓰는 것입니다.

거래건수를 나란히 놓으면 순위의 체감이 달라진다

중앙값은 표본이 몇 건에서 나왔는지에 따라 무게가 달라집니다. 염창2차한화꿈에그린은 매매 7건, 월세 5건으로 이 표에서 매매·월세 모두 거래건수가 가장 적습니다. 월세 5건의 중앙값이 한두 건의 특이 조건에 흔들릴 여지는 월세 39건, 32건짜리 단지보다 크다고 보는 편이 안전합니다.

반대편에는 화곡동 강서힐스테이트가 있습니다. 매매 22건에 월세 39건으로, 월세 거래건수가 표에서 가장 많습니다. 수익률 자체는 1.72%로 3위지만, 그 값이 서 있는 지반은 1위보다 단단한 셈입니다. 월세 거래가 매매 거래보다 많은 단지는 강서힐스테이트와 가양동 한강타운 두 곳이고, 나머지 네 곳은 매매 쪽 건수가 더 많습니다.

계산식에서 아직 빠져 있는 것들

여기 쓰인 수익률은 연 월세를 실투자금으로 나눈 총수익률입니다. 보증금은 임차인에게 돌려줄 돈이지만 보유 기간 동안 투입 자금을 줄여주므로 분모에서 뺐습니다. 대신 빠지지 않은 것이 있습니다. 취득세와 보유세, 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 그리고 수선·중개 비용이 전부 반영되지 않았습니다. 실제 손에 남는 돈은 표의 숫자보다 낮은 자리에서 시작합니다.

계산 구조에도 한 가지 전제가 들어 있습니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니라, 단지 단위로 각각 집계한 값을 묶은 것입니다. 같은 단지라도 층·향·수리 상태에 따라 매매가와 월세가 함께 움직이는 정도는 제각각이니, 특정 매물 하나에 이 비율을 그대로 갖다 붙이면 어긋납니다.

표를 실제로 쓰는 순서

이 표는 후보를 좁히는 도구에 가깝습니다. 순위를 위에서부터 읽기보다, 관심 있는 단지의 수익률 옆에 거래건수를 같이 보고 그 값을 얼마나 믿을지부터 정하는 편이 낫습니다. 건수가 두꺼운 단지라면 중앙값 근처의 실제 매물이 여럿 있을 가능성이 높고, 얇은 단지라면 현장에서 확인해야 할 것이 그만큼 많습니다.

그다음은 뺄셈입니다. 관심 단지의 연 월세에서 예상 보유세와 소득세, 한 해 중 비어 있을 수 있는 기간, 입주 전 손볼 곳의 비용을 차례로 빼보면 표의 1.6~2.1%대가 어디까지 줄어드는지 감이 잡힙니다. 그 뺄셈을 마친 숫자가 각자의 다른 선택지와 비교할 만한 값입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.