신도림롯데아파트 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 월세 190만원 받아도 2.72%, 구로구 상위 단지와 비교

2026년 들어 신고된 구로구 전용 84㎡ 거래를 보면, 표에 오른 단지 가운데 월세를 가장 많이 받는 곳은 구로동 신도림롯데아파트로 중앙값이 월 190만원입니다. 그런데 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금으로 나눠 보면 수익률은 연 2.72%로, 표의 중간쯤에 놓입니다. 월세 액수만 봐서는 수익률 순서를 알 수 없습니다.

구로구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
항동 항동제일풍경채포레스트	2020	7.0억	170만/월	1.0억	3.41%	21/9건
개봉동 개봉푸르지오	2014	9.2억	180만/월	1.8억	2.9%	17/8건
항동 항동중흥에스클래스베르데카운티	2019	8.7억	180만/월	1.0억	2.82%	19/7건
구로동 신도림롯데아파트	1999	10.4억	190만/월	2.0억	2.72%	8/5건
항동 한양수자인에듀힐즈	2019	8.5억	145만/월	2.0억	2.67%	18/7건
구로동 우방	1993	6.2억	120만/월	0.5억	2.55%	9/5건

월세가 가장 높은데 수익률은 중간인 이유

여기서 쓴 수익률은 단순합니다. 1년 치 월세(월세 중앙값×12)를 '매매 중앙값 − 보증금 중앙값'으로 나눈 값입니다. 보증금은 나중에 돌려받는 돈이라 실제로 묶이는 투자금에서 뺐습니다.

이 공식에서는 분자만 크다고 수익률이 올라가지 않습니다. 신도림롯데아파트는 월세 중앙값이 표에서 가장 높지만, 매매 중앙값도 10.4억으로 표에서 가장 높습니다. 보증금 중앙값 2.0억을 빼더라도 분모가 크게 남습니다. 그래서 많이 받는 월세가 수익률에서는 상당 부분 상쇄됩니다.

같은 월세 180만원, 수익률이 엇갈린 두 단지

개봉동 개봉푸르지오와 항동 항동중흥에스클래스베르데카운티는 월세 중앙값이 둘 다 월 180만원입니다. 매매 중앙값은 개봉푸르지오가 9.2억으로 더 높습니다. 그런데 수익률은 개봉푸르지오가 2.9%, 항동중흥에스클래스베르데카운티가 2.82%로 오히려 개봉푸르지오가 조금 앞섭니다.

이 차이는 보증금에서 나옵니다. 개봉푸르지오는 보증금 중앙값이 1.8억으로, 항동중흥에스클래스베르데카운티(1.0억)보다 높습니다. 보증금이 클수록 실투자금이 줄어들고, 같은 월세라도 수익률이 올라갑니다. 매매가와 월세만 비교하면 놓치기 쉬운 부분입니다.

반대 경우도 있습니다. 같은 항동에 있고 준공연도도 2019년으로 같은 한양수자인에듀힐즈는 매매 중앙값이 8.5억으로 항동중흥에스클래스베르데카운티와 비슷합니다. 하지만 월세 중앙값이 145만원이라 수익률은 2.67%입니다. 동네와 준공연도가 같아도 월세 수준에 따라 순서가 달라집니다.

상위 단지를 하나의 공통점으로 묶기는 어렵다

수익률이 높은 단지에 공통점이 있는지 표를 다시 보면, 딱 맞는 기준이 보이지 않습니다.

매매가가 낮으면 수익률이 높을까요? 매매 중앙값이 6.2억으로 표에서 가장 낮은 구로동 우방은 수익률도 2.55%로 표에서 가장 낮습니다. 준공연도 순서로 봐도 맞지 않습니다. 1999년 준공한 신도림롯데아파트(2.72%)가 2019년 준공한 한양수자인에듀힐즈(2.67%)보다 앞에 있습니다. 항동 단지는 세 곳이 표에 올랐지만 1위, 3위, 5위로 흩어져 있어 하나로 묶기 어렵습니다.

표 맨 위의 항동제일풍경채포레스트는 수익률 3.41%로, 표본 요건을 넘은 단지 중 1위입니다. 2026년 들어 신고된 거래는 매매 21건, 월세 9건입니다. 매매·월세 표본 모두 표에서 가장 많습니다. 매매 중앙값 7.0억, 보증금 중앙값 1.0억에 월세 중앙값 170만원이 더해져 이 수익률이 나왔습니다.

결국 수익률은 단지의 특성 하나로 정해지지 않습니다. 매매가, 월세, 보증금 세 값이 어떻게 조합되느냐에 따라 달라집니다. 단지를 비교할 때는 세 값을 함께 보는 것이 가장 정확합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 수익률은 세금, 공실, 수선비를 빼지 않은 총수익률입니다. 실제로 손에 남는 돈은 이보다 적습니다. 또 매매와 월세 값은 같은 집이 아니라 단지별로 따로 구한 중앙값을 조합한 것입니다. 표에 적힌 건수는 매매와 월세 모두 2026년 1월 1일 이후 신고분을 발행 시점까지 모은 것이고, 한 해 전체 거래가 아닙니다. 순위는 매매 7건·월세 5건 이상인 단지 안에서 매긴 것이라, 이 요건에 못 미치는 단지 중에는 수익률이 더 높은 곳이 있을 수 있습니다. 특히 신도림롯데아파트(매매 8건/월세 5건)와 우방(매매 9건/월세 5건)은 월세 표본이 최소 요건에 딱 맞기 때문에, 거래 몇 건만 더해져도 중앙값이 달라질 수 있습니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.