신림동 현대 84㎡ 전세가율 69.2% 2026년 — 관악구 전세가율 상위 6곳 중 전세 중앙값 3.6억으로 가장 낮은 단지

2026년 들어 신고된 거래를 기준으로 서울 관악구 전용 84㎡ 단지의 전세가율을 따져 보면, 표에서 눈에 띄는 곳 중 하나가 신림동 현대입니다. 전세가율은 69.2%로 표에서 두 번째로 높고, 전세 보증금 중앙값 3.6억은 여섯 단지 중 가장 낮습니다. 다만 매매 신고 8건으로 표본 요건을 넘긴 단지 중 건수가 가장 적은 곳이라, 이 숫자는 무게를 달아 가며 읽어야 합니다.

관악구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
신림동 국제산장	1993	5.0억	4.0억	79.7%	15/14건
신림동 현대	1991	5.2억	3.6억	69.2%	8/10건
신림동 삼성산주공(주공3단지)	2000	6.0억	3.9억	65.0%	28/20건
신림동 LIG대학마을(건영아파트3차)	1996	7.3억	4.7억	64.7%	19/13건
신림동 신림2차푸르지오	2007	7.5억	4.8억	63.5%	11/11건
신림동 관악산휴먼시아2단지	2008	7.2억	4.5억	63.2%	52/40건

전세가율 2위인데 전세 중앙값은 맨 아래

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값입니다. 높을수록 매매가와 전세가의 거리가 가깝다는 뜻이죠. 그런데 전세가율이 높다고 전세 보증금 자체가 높은 건 아닙니다.

신림동 현대가 그런 경우입니다. 전세가율로 줄을 세우면 신림동 국제산장(79.7%) 다음이지만, 전세 보증금 중앙값만 놓고 보면 표의 여섯 단지 중 가장 낮은 3.6억입니다. 매매 중앙값도 낮은 편이라 비율이 높게 나온 것이죠. 비율과 금액은 따로 봐야 한다는 걸 이 단지가 잘 보여줍니다.

여기서 3.6억은 2026년 들어 신고된 이 단지 84㎡ 전세 거래의 중앙값입니다. 신고된 거래를 줄 세웠을 때 가운데 오는 값일 뿐이고, 지금 이 금액에 계약할 수 있는 매물이 있다는 뜻은 아닙니다.

매매 8건이라는 얇은 표본

이 표는 2026년 들어 매매 7건 이상, 전세 5건 이상 신고된 단지만 후보로 올린 뒤 그 안에서 전세가율 순으로 정렬한 것입니다. 신림동 현대는 매매 8건, 전세 10건으로 요건은 넘겼습니다. 하지만 매매 건수는 표에서 가장 적습니다.

건수가 적으면 중앙값이 몇 건의 거래에 따라 크게 움직일 수 있습니다. 같은 표에 있는 신림동 관악산휴먼시아2단지는 매매 52건, 전세 40건이 쌓여 있습니다. 두 단지의 전세가율을 나란히 놓을 때는 숫자의 크기뿐 아니라 그 숫자를 받치는 거래가 얼마나 되는지도 같이 봐야 합니다.

준공연도로 보면

신림동 현대의 준공연도는 1991년으로, 표의 여섯 단지 중 가장 이릅니다. 표의 순서를 보면 전세가율 1~4위는 1991~2000년에 준공된 단지이고, 5·6위인 신림2차푸르지오와 관악산휴먼시아2단지는 2007·2008년 준공입니다.

일반적으로 전세가율이 높은 곳은 매매가에 붙는 프리미엄이 상대적으로 덜해 갭이 작고, 전세가율이 낮은 곳은 신축이나 재건축 기대가 매매가에 먼저 반영된 경우가 많다고 알려져 있습니다. 다만 이 표만으로 준공연도가 전세가율을 결정했다고 말할 수는 없습니다. 여섯 단지는 모두 신림동에 있고, 위치·동 구성·관리 상태 같은 다른 조건은 표에 담겨 있지 않습니다.

구 전체 57.0%와 견줄 때

같은 기간 관악구 84㎡ 전체 전세가율은 57.0%입니다. 매매와 전세 거래가 모두 있는 61개 단지의 거래를 한데 모아 낸 값이라 단지별로 따로 계산한 표의 수치와는 방식이 다릅니다. 신림동 현대의 69.2%가 이보다 높다는 건 참고 정도로만 보는 게 맞습니다.

그래서 실수요자에게 남는 건 이런 정도입니다. 전세가율 상위 단지를 볼 때 비율 순위만 볼 게 아니라 전세 보증금 중앙값의 절대 금액, 그리고 그 중앙값을 만든 거래 건수를 함께 확인하세요. 신림동 현대는 전세가율은 높고 전세 중앙값은 표에서 가장 낮지만, 매매 표본은 가장 얇은 단지입니다.

이 표가 말하지 않는 것

집계는 2026년 1월 1일 이후 신고분을 발행 시점까지 쌓은 부분 누적이고, 한 해 전체 수치가 아닙니다. 표에 적은 거래 건수는 이 기간 각 단지에서 신고된 전용 84㎡ 매매·전세 건수이며, 중앙값은 층·향·동이 서로 다른 거래가 섞여 나온 값이라 그 구성에 따라 달라질 수 있습니다. 순위는 매매 7건·전세 5건 요건을 통과한 단지 안에서의 순위이기 때문에, 신고 건수가 이보다 적은 단지는 전세가율이 더 높더라도 표에 들어오지 않았습니다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.