관악산휴먼시아2단지 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 매매 52건 최다 거래 단지는 2.31%, 같은 매매가의 LIG대학마을과 갈린 이유

관악구 전용 84㎡ 수익률 표에서 2026년 들어 매매가 가장 많이 신고된 단지는 신림동 관악산휴먼시아2단지입니다. 매매 52건, 월세 23건입니다. 실투자금 대비 연 수익률은 2.31%로, 매매 중앙값이 거의 같은 이웃 LIG대학마을(건영아파트3차)의 2.82%보다 낮습니다. 집값은 비슷한데 수익률이 갈렸고, 그 차이는 월세와 보증금을 어떻게 나눠 받느냐에서 나왔습니다.

관악구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
신림동 국제산장	1993	5.0억	120만/월	1.0억	3.61%	15/5건
신림동 LIG대학마을(건영아파트3차)	1996	7.3억	160만/월	0.5억	2.82%	19/11건
봉천동 e편한세상서울대입구1단지	2019	14.8억	230만/월	3.0억	2.34%	17/17건
신림동 관악산휴먼시아2단지	2008	7.2억	100만/월	2.0억	2.31%	52/23건
봉천동 e편한세상서울대입구2차	2020	14.6억	205만/월	3.0억	2.12%	13/16건
봉천동 벽산블루밍3차	2004	10.3억	159만/월	1.0억	2.06%	7/7건

집값은 거의 같은데 수익률은 다르다

관악산휴먼시아2단지의 매매 중앙값은 7.2억, LIG대학마을은 7.3억입니다. 사는 데 드는 돈은 사실상 같습니다. 그런데 표에서 두 단지는 다른 자리에 있습니다.

갈린 곳은 임대 조건입니다. 휴먼시아2단지는 보증금 2.0억에 월 100만 원, LIG대학마을은 보증금 0.5억에 월 160만 원입니다. 이 지표는 매매가에서 보증금을 뺀 돈을 실투자금으로 봅니다. 그래서 보증금을 많이 받으면 내 돈이 덜 들어가는 대신 매달 들어오는 월세가 줄어듭니다. 보증금을 적게 받으면 반대가 됩니다. 이 두 단지에서는 월세를 높게 받는 쪽이 수익률에서 앞섰습니다.

다만 이것을 '보증금이 낮으면 수익률이 높다'는 법칙으로 넓히기는 어렵습니다. 표에서 보증금이 가장 낮은 곳은 LIG대학마을이지만, 수익률 1위는 보증금 1.0억인 국제산장입니다. 단지마다 매매가와 월세 수준이 함께 움직이기 때문에 한 가지 조건만으로는 순서가 설명되지 않습니다.

거래가 많다는 것의 의미

휴먼시아2단지가 눈에 띄는 이유는 수익률이 아니라 표본입니다. 매매 52건과 월세 23건은 표에 실린 여섯 단지 가운데 매매와 월세 모두 가장 많은 건수입니다. 중앙값은 거래가 많을수록 몇 건의 특이한 계약에 덜 흔들립니다. 2.31%라는 숫자가 표의 다른 단지들보다 넉넉한 표본 위에 서 있다는 뜻입니다.

반대쪽 끝에도 짚어둘 단지가 있습니다. 수익률 1위 국제산장은 월세가 5건으로, 후보 요건인 5건을 딱 맞췄습니다. 봉천동 벽산블루밍3차는 매매가 7건으로 매매 요건 7건과 같습니다. 이 단지의 월세는 7건으로 요건보다 많습니다. 두 단지 모두 계약 몇 건이 더해지면 중앙값이 움직일 여지가 휴먼시아2단지보다 큽니다.

봉천동 두 단지도 같은 구도다

봉천동 e편한세상서울대입구1단지와 2차도 비슷하게 짝지어 볼 수 있습니다. 매매 중앙값은 14.8억과 14.6억, 보증금 중앙값은 둘 다 3.0억입니다. 보증금이 같으니 차이는 월세에서 납니다. 1단지는 월 230만 원, 2차는 월 205만 원이고, 수익률은 2.34%와 2.12%입니다.

휴먼시아2단지와 LIG대학마을, e편한세상 1단지와 2차. 두 쌍 모두 매매가만 보고는 수익률을 알 수 없었습니다. 월세를 놓을 단지를 고른다면 집값보다 그 단지에서 실제로 맺어지는 월세와 보증금 조합을 먼저 확인해볼 만합니다.

이 표가 말하지 않는 것

여기 나온 수익률은 세금·공실·수선비를 빼지 않은 총수익률입니다. 실제로 손에 남는 돈은 이보다 적습니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집이 아니라 같은 단지 안 서로 다른 계약에서 나왔기 때문에 층이나 동 구성에 따라 조합이 달라질 수 있습니다. 거래 건수와 중앙값은 2026년 들어 지금까지 신고된 계약만 모은 부분 누적입니다. 순위도 매매 7건·월세 5건 요건을 넘은 단지 안에서 매긴 것이라, 요건에 못 미친 단지가 더 높은 수익률을 냈을 가능성은 이 표로 판단할 수 없습니다.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.