구의현대6단지·구의현대2단지·현대프라임 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 보증금 4.0억 같은데 1.24%·1.06%·0.89%로 갈려

구의동의 세 단지, 구의현대6단지·구의현대2단지·현대프라임은 2026년 들어 신고된 전용 84㎡ 월세 보증금 중앙값이 모두 4.0억으로 같습니다. 출발선은 같은데, 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 수익률은 1.24%, 1.06%, 0.89%로 벌어졌습니다. 보증금이 같다면 무엇이 이 차이를 만들까요?

광진구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
자양동 자양우성7	1998	18.5억	160만/월	4.6억	1.38%	7/14건
구의동 구의현대6단지	1994	18.7억	152만/월	4.0억	1.24%	7/11건
구의동 e편한세상광진그랜드파크	2021	20.4억	115만/월	7.5억	1.07%	18/20건
광장동 현대파크빌	2000	21.4억	130만/월	6.8억	1.06%	12/26건
구의동 구의현대2단지	1996	21.0억	150만/월	4.0억	1.06%	20/57건
구의동 현대프라임	1997	21.5억	130만/월	4.0억	0.89%	8/17건

보증금이 같으면 남는 변수는 두 개

여기서 쓰는 수익률은 단순합니다. 1년 치 월세(월세 중앙값×12)를 실투자금(매매 중앙값 − 보증금 중앙값)으로 나눈 값입니다. 보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이라 실투자금에서 뺐습니다.

세 단지는 보증금이 똑같습니다. 그러니 수익률을 가르는 건 매매가와 월세, 이 두 가지뿐입니다.

구의현대6단지와 구의현대2단지를 나란히 놓아 보면 더 분명해집니다. 월세 중앙값은 152만 원과 150만 원으로 거의 같습니다. 차이는 매매가에 있습니다. 구의현대6단지는 18.7억, 구의현대2단지는 21.0억입니다. 받는 월세는 비슷한데 들어가는 돈이 더 크니, 구의현대2단지의 수익률이 1.06%로 내려옵니다.

현대프라임은 두 변수가 모두 불리한 쪽으로 움직였습니다. 매매 중앙값이 21.5억으로 세 단지 가운데 가장 높고, 월세는 130만 원으로 가장 낮습니다. 그 결과 0.89%가 나왔고, 이는 표에 오른 여섯 단지 중 가장 낮은 값입니다.

거래가 가장 많은 단지는 하위 절반에

구의현대2단지는 이 표에서 거래가 가장 활발한 단지입니다. 2026년 들어 매매 20건, 월세 57건이 신고됐습니다. 그런데 수익률 1.06%는 광장동 현대파크빌과 같은 값으로, 여섯 단지를 높은 순으로 줄 세우면 공동 4위입니다. 하위 절반에 들어가는 셈입니다.

거래가 많다는 건 사려는 사람도, 세 들려는 사람도 많다는 뜻일 수 있습니다. 하지만 거래가 많다고 해서 월세 수익률까지 높게 나오지는 않았습니다. 매매가가 높게 형성되면 같은 월세를 받아도 수익률은 낮아집니다.

표 맨 위 두 단지의 공통점

표본 요건을 넘은 단지 중 수익률 1위인 자양동 자양우성7(1.38%)과 2위인 구의현대6단지(1.24%)는 표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 두 곳(18.5억, 18.7억)이면서 월세 중앙값이 가장 높은 두 곳(160만, 152만 원)입니다. 싸게 사고 비싸게 받는 조합이 숫자에 그대로 드러납니다.

다만 짚어둘 점이 있습니다. 두 단지 모두 매매가 7건으로, 표에 들어가는 최소 요건에 딱 걸쳐 있습니다. 표본이 적은 만큼 중앙값은 거래 몇 건만 더해져도 쉽게 움직일 수 있습니다.

보증금이 다른 단지 가운데는 구의동 e편한세상광진그랜드파크가 눈에 띕니다. 월세 중앙값은 115만 원으로 표에서 가장 낮지만, 보증금 중앙값이 7.5억으로 가장 높습니다. 보증금이 실투자금을 줄여 주면서 수익률이 1.07%로 표의 3위가 됐습니다. 월세가 낮다고 수익률까지 낮지는 않다는 사례입니다.

그래서 무엇을 봐야 하나

보증금이 같은 단지끼리라면 월세와 매매가만 나란히 놓고 봐도 됩니다. 보증금이 서로 다르면 월세 액수만으로는 판단할 수 없습니다. 보증금이 실투자금을 얼마나 줄여 주는지까지 함께 봐야 합니다.

표의 수익률은 0.89%에서 1.38%까지이며, 모두 세금과 비용을 빼기 전의 값입니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 수익률은 세금·공실·수선비를 반영하지 않은 총수익률입니다. 매매와 월세의 중앙값도 같은 집에서 나온 값이 아니라, 단지 안의 서로 다른 거래를 따로 모아 맞붙인 것입니다. 인용한 건수는 2026년 들어 발행 시점까지 신고된 전용 84㎡ 거래를 모은 부분 누적이며, 층이나 향 같은 물건 구성에 따라 중앙값이 달라질 수 있습니다. 순위 역시 매매 7건·월세 5건 이상인 단지 안에서 매긴 것입니다. 거래가 적어 요건에서 빠진 단지 중에는 수익률이 더 높은 곳이 있을 수 있으므로, 표의 1위는 표본 요건을 넘은 단지 중 1위입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.