중랑구 84㎡ 매매·전세 갭 작은 아파트 2026년 — 용마산모아엘가파크포레 전세가율 68.5%

2026년 들어 중랑구 전용 84㎡ 전세가율 상위권에는 준공연도가 1990년대에 몰린 단지만 있는 게 아닙니다. 면목동 용마산모아엘가파크포레는 2023년에 준공됐는데도 전세가율 68.5%로 표에 이름을 올렸습니다. 매매 거래가 가장 많은 망우동 금호어울림은 71.2%를 기록했습니다.

중랑구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
신내동 새한	1998	6.1억	4.5억	73.8%	11/9건
망우동 금호어울림(580)	2006	6.7억	4.8억	71.2%	17/6건
면목동 용마동아	1993	6.5억	4.6억	70.8%	7/7건
면목동 두산3	1995	7.7억	5.3억	68.7%	8/8건
면목동 용마산모아엘가파크포레	2023	8.8억	6.0억	68.5%	12/5건
신내동 석탑	1997	6.0억	4.0억	67.1%	9/5건

흔히 말하는 경향, 그리고 예외 하나

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값입니다. 높을수록 매매와 전세의 간격, 흔히 말하는 '갭'이 작습니다. 전세가율이 높은 곳은 대체로 매매가에 프리미엄이 덜 붙은 구축·중소형이고, 낮은 곳은 신축이나 재건축 기대가 매매가에 먼저 반영된 경우가 많다고들 합니다.

그런데 이번 표에는 이 설명과 맞지 않는 단지가 하나 있습니다. 면목동 용마산모아엘가파크포레입니다. 준공연도는 2023년으로 표에서 가장 늦습니다. 매매 중앙값 8.8억, 전세 중앙값 6.0억은 둘 다 표에서 가장 높습니다. 그런데도 전세가율은 68.5%로, 준공연도가 1990년대인 몇몇 단지와 비슷한 수준입니다.

왜 그런지는 이 숫자만으로는 알 수 없습니다. 다만 '준공연도가 늦으면 갭이 크다'는 말을 이 단지에 그대로 적용하기는 어렵다는 점은 분명합니다.

거래가 가장 많이 쌓인 곳, 망우동 금호어울림

망우동 금호어울림은 2006년 준공으로, 표에서 두 번째로 준공연도가 늦습니다. 매매 거래가 17건으로 표에서 가장 많고, 전세가율은 71.2%입니다. 매매 중앙값이 거래 몇 건에 크게 흔들릴 가능성은 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다. 다만 전세는 6건이어서, 전세 쪽 중앙값은 매매만큼 두텁지 않습니다.

신내동은 표의 맨 위와 맨 아래에 있다

같은 동네라도 결과는 다릅니다. 신내동 새한은 전세가율 73.8%로 표 맨 위에 있고, 같은 신내동의 석탑은 67.1%로 맨 아래에 있습니다. 두 단지 모두 준공연도가 1990년대 후반입니다. 동 이름이나 준공 시기만 보고 갭을 짐작하기보다는 단지별로 따로 확인해야 하는 이유입니다.

그래서 무엇을 보면 좋을까

구 전체 84㎡ 전세가율은 63.6%입니다. 표에 오른 단지들은 모두 이보다 높게 나왔습니다. 다만 구 전체 값은 92곳의 거래를 한데 모아 계산한 것이고, 단지별 값은 단지마다 따로 계산했습니다. 그래서 둘을 비교하는 건 참고용입니다. 갭이 작은 단지를 찾는다면 표의 전세가율만 보지 말고 옆에 적힌 매매·전세 거래 건수를 함께 보세요. 같은 전세가율이라도 거래가 많이 쌓인 쪽이 더 믿을 만합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 순위는 2026년 들어 매매 7건·전세 5건 이상 신고된 단지만 추린 뒤 전세가율 순으로 세운 것입니다. 거래량 순위도 아니고, 중랑구 모든 단지를 전세가율 하나로 줄 세운 순위도 아닙니다. 거래 건수가 요건에 못 미친 단지는 전세가율이 더 높더라도 표에 없습니다. 집계 기간은 한 해 전체가 아니라 올해 들어 지금까지의 부분 누적이고, 중앙값은 그 기간에 거래된 층·동 구성에 따라 달라질 수 있습니다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.