중랑구 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 매매 8.0억 같은 두 단지, 2.79%와 2.12%로 갈린 이유

2026년 들어 신고된 서울 중랑구 전용 84㎡ 거래를 단지별로 보면, 매매 중앙값이 똑같이 8.0억인 두 단지의 월세 수익률이 2.79%와 2.12%로 갈립니다. 면목동 면목동금호어울림아파트와 상봉동 건영2차아파트입니다. 같은 값에 사더라도 어느 단지냐에 따라 1년에 돌아오는 월세 몫이 달라진다는 뜻입니다.

중랑구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
망우동 금호어울림(580)	2006	6.7억	122만/월	1.6억	2.92%	17/8건
면목동 면목동금호어울림아파트	2005	8.0억	150만/월	1.5억	2.79%	11/5건
신내동 중앙하이츠	1996	6.8억	110만/월	1.5억	2.49%	25/7건
면목동 현대	1994	7.5억	110만/월	1.8억	2.28%	18/6건
상봉동 한일써너스빌	2003	9.1억	125만/월	2.1억	2.16%	12/8건
상봉동 건영2차아파트	1996	8.0억	120만/월	1.2억	2.12%	19/9건

같은 8.0억, 다른 수익률

먼저 이 글에서 말하는 수익률이 무엇인지부터 짚겠습니다. 월세 1년치를 실투자금으로 나눈 값입니다. 실투자금은 매매가에서 보증금을 뺀 금액입니다. 보증금은 나중에 돌려주는 돈이니 내 돈이 실제로 묶이는 부분만 분모에 넣은 것입니다.

이 기준으로 두 단지를 나란히 놓아 봅니다. 매매 중앙값은 둘 다 8.0억입니다. 갈라지는 지점은 월세입니다. 면목동금호어울림아파트의 월세 중앙값은 150만 원, 건영2차아파트는 120만 원입니다. 150만 원은 표에 담긴 단지 가운데 가장 높은 월세입니다.

보증금도 같은 쪽으로 작용했습니다. 건영2차아파트의 보증금 중앙값은 1.2억으로 면목동금호어울림아파트의 1.5억보다 낮습니다. 보증금이 낮으면 매매가에서 빼는 금액이 줄어 실투자금이 커지고, 그만큼 수익률은 내려갑니다. 월세는 적게 받고 묶이는 돈은 더 많은 구조라서 2.12%가 나온 것입니다.

월세가 같으면 매매가와 보증금이 가른다

반대 경우도 있습니다. 신내동 중앙하이츠와 면목동 현대는 월세 중앙값이 110만 원으로 같습니다. 그런데 수익률은 중앙하이츠가 2.49%, 현대가 2.28%입니다.

여기서는 분모가 차이를 만들었습니다. 중앙하이츠의 매매 중앙값은 6.8억, 현대는 7.5억입니다. 현대의 보증금이 1.8억으로 더 높아 실투자금을 일부 줄여 주긴 했지만, 매매가 차이를 다 메우지는 못했습니다.

두 쌍을 겹쳐 보면 이 지표의 성격이 드러납니다. 수익률은 월세 하나로 정해지지 않습니다. 월세, 매매가, 보증금 세 값이 함께 움직인 결과입니다. 월세가 높은 단지를 고르거나 매매가가 낮은 단지를 고르는 것만으로는 결과를 알 수 없고, 세 값을 같이 놓고 봐야 합니다.

표 맨 위는 망우동 금호어울림

표에서 수익률이 가장 높은 곳은 망우동 금호어울림으로 2.92%입니다. 매매 중앙값 6.7억에 월세 중앙값 122만 원입니다. 월세는 면목동금호어울림아파트보다 낮지만 매매가가 더 낮아 순위가 앞섰습니다.

가장 큰 매매 중앙값은 상봉동 한일써너스빌의 9.1억입니다. 월세 중앙값 125만 원은 표에서 높은 편이지만 수익률은 2.16%에 그쳤습니다. 월세를 많이 받는 단지와 수익률이 높은 단지가 반드시 겹치지는 않는다는 것을 보여 주는 사례입니다.

세금과 공실까지 넣으면

여기 나온 숫자는 모두 총수익률입니다. 월세 소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실 기간, 도배나 보일러 교체 같은 수선비는 하나도 빠지지 않고 제외돼 있습니다. 실제로 손에 남는 수익률은 이보다 낮아진다고 봐야 합니다.

그래서 이 표는 "어느 단지가 돈이 되나"에 대한 답이라기보다 "같은 조건에서 비교하면 어디가 앞서나"를 보여 주는 출발점으로 쓰는 것이 맞습니다. 실제로 매입을 검토한다면 보유세와 임대소득 과세, 그 단지의 세입자 수요부터 따로 확인해야 합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 표는 2026년 들어 발행 시점까지 신고된 거래를 부분 누적한 것이며, 한 해 전체의 결과가 아닙니다. 매매와 월세의 중앙값은 같은 집이 아니라 같은 단지 안의 서로 다른 거래에서 나온 값을 조합한 것이어서, 층이나 향 구성에 따라 값이 달라질 수 있습니다. 월세 거래 건수가 면목동금호어울림아파트는 5건, 건영2차아파트는 9건처럼 많지 않아 중앙값이 거래 몇 건에 따라 흔들릴 여지도 있습니다. 순위 역시 중랑구 전용 84㎡ 가운데 수익률이 높은 단지만 추린 표 안에서의 순서이므로, 월세나 매매가 기준으로 구 전체를 줄 세운 결과로 읽어서는 안 됩니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.