망우동 중랑숲리가 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 월세 107만 원에 연 3.0%, 보증금 3억이 바꾼 계산

2026년 들어 계약된 거래를 기준으로, 서울 중랑구 전용 84㎡에서 매매 7건·월세 5건 이상의 요건을 넘은 단지를 월세 수익률 순으로 세웠습니다. 맨 위에는 망우동 중랑숲리가가 연 3.0%로 올랐습니다. 그런데 이 단지의 월세 중앙값은 107만 원으로, 표에 오른 여섯 단지 가운데 가장 낮습니다.

중랑구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
망우동 중랑숲리가	2012	7.3억	107만/월	3.0억	3.0%	7/9건
망우동 금호어울림(580)	2006	6.7억	122만/월	1.6억	2.91%	18/8건
면목동 면목동금호어울림아파트	2005	8.0억	150만/월	1.5억	2.79%	11/6건
신내동 중앙하이츠	1996	6.8억	126만/월	1.0억	2.61%	25/9건
상봉동 한일써너스빌	2003	9.1억	150만/월	1.7억	2.43%	13/9건
면목동 라온프라이빗	2020	12.0억	175만/월	3.0억	2.33%	9/5건

월세가 가장 낮은데 수익률은 맨 위

월세를 가장 적게 받는 단지가 수익률은 가장 높게 나왔습니다. 처음 보면 어색하지만, 이 수익률을 어떻게 계산했는지 보면 풀립니다.

여기서 말하는 수익률은 1년 치 월세(월세 중앙값×12)를 '실투자금'으로 나눈 값입니다. 실투자금은 매매가에서 월세 보증금을 뺀 금액이고요. 보증금은 세입자가 나갈 때 돌려줘야 하는 돈이지만, 들어와 있는 동안에는 집값의 일부를 대신 메워 줍니다. 그래서 보증금이 클수록 집주인이 실제로 묶어 두는 돈은 줄어듭니다.

중랑숲리가는 보증금 중앙값이 3.0억 원입니다. 매매 중앙값 7.3억 원에서 보증금이 차지하는 몫이 크다 보니, 월세 자체는 크지 않아도 분모가 작아져 수익률이 높게 나왔습니다. 월세 액수만 놓고 줄을 세웠다면 이 단지는 맨 아래였을 겁니다.

보증금이 같아도 매매가가 다르면

그렇다고 보증금이 크면 수익률이 높다고 단정할 수는 없습니다. 면목동 라온프라이빗도 보증금 중앙값이 3.0억 원으로 중랑숲리가와 같습니다. 그런데 수익률은 2.33%로 표의 맨 아래입니다.

차이는 매매가에서 납니다. 라온프라이빗의 매매 중앙값은 12.0억 원입니다. 월세는 175만 원으로 표에서 가장 많이 받지만, 집값이 높아서 실투자금도 커지고 수익률은 내려갑니다. 보증금이라는 같은 조건이 매매가에 따라 전혀 다른 결과로 이어진 셈입니다.

결국 이 지표는 월세, 보증금, 매매가 세 숫자가 한꺼번에 맞물려 나옵니다. 어느 하나만 보고 단지를 고르면 계산이 틀어지기 쉽습니다.

표본 두께도 같이 봐야 하는 이유

중랑숲리가의 매매 거래는 7건으로, 후보 요건(매매 7건)에 딱 맞춰 들어왔습니다. 반면 신내동 중앙하이츠는 매매 25건·월세 9건이 쌓여 있습니다. 중앙값은 거래가 적을수록 한두 건에 따라 쉽게 움직입니다. 같은 표에 나란히 있어도, 어떤 숫자는 더 많은 거래 위에 서 있다는 점을 기억해 두면 좋습니다.

3.0%가 손에 쥐는 돈은 아니다

이 수익률은 세금·공실·수선비를 빼기 전의 총수익률입니다. 월세 소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이 비는 기간, 낡은 설비를 고치는 비용은 하나도 반영되지 않았습니다. 실제로 남는 몫은 이보다 낮아질 수 있고, 얼마나 낮아질지는 집주인마다 사정이 다릅니다.

보증금이 실투자금을 줄여 주는 구조도 양면이 있습니다. 보증금은 결국 돌려줘야 하는 돈이라, 세입자가 바뀔 때 비슷한 조건으로 새 세입자를 들이지 못하면 그 차이를 집주인이 메워야 합니다. 보증금이 큰 단지일수록 이 부분을 따로 따져 볼 필요가 있습니다.

이 표가 말하지 않는 것

매매가와 월세는 같은 집의 거래가 아닙니다. 각 단지에서 따로 계약된 매매와 월세의 중앙값을 맞붙인 값이라, 층이나 동, 향 같은 조건이 서로 다를 수 있습니다. 집계는 2026년 들어 계약일 기준으로 발행 시점까지 신고된 거래만 담은 부분 누적이어서, 계약과 신고 사이 시차 때문에 최근 한두 달 거래는 덜 들어갔을 수 있습니다. 표의 순위는 매매 7건·월세 5건 이상인 단지 안에서 매긴 것이므로, 거래가 이보다 적어 후보에서 빠진 단지 중에 수익률이 더 높은 곳이 있을 수 있습니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.