마포구 전용 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 상암월드컵파크9단지 3.49% 등 상위 6곳

서울 마포구 전용 84㎡를 사서 월세를 놓는다고 가정하고, 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액을 실제로 묶이는 돈으로 보아 연 수익률을 계산했다. 수익률이 높은 순으로 추린 단지들의 값은 3.49%에서 1.89% 사이에 모여 있고, 맨 위는 상암동 상암월드컵파크9단지다. 세금과 공실, 수선비를 빼기 전의 총수익률이라는 점은 미리 밝혀둔다.

마포구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
상암동 상암월드컵파크9단지	2010	10.7억	297만/월	0.5억	3.49%	16/14건
상암동 상암월드컵파크7단지	2005	13.5억	270만/월	0.5억	2.49%	11/19건
연남동 코오롱	2003	12.7억	202만/월	1.0억	2.08%	7/8건
상암동 상암월드컵파크4단지	2006	16.0억	250만/월	1.2억	2.03%	9/17건
상수동 래미안밤섬리베뉴Ⅱ	2014	20.9억	280만/월	3.5억	1.94%	10/6건
상암동 상암월드컵파크5단지	2005	14.5억	185만/월	2.8억	1.89%	8/10건

월세가 가장 비싼 단지가 1위인 건 우연이 아니다

표에서 월세 중앙값이 가장 높은 곳은 상암동 상암월드컵파크9단지의 297만원이고, 이 단지가 수익률에서도 3.49%로 맨 위에 있다. 다만 월세가 높다고 자동으로 수익률이 올라가지는 않는다. 상수동 래미안밤섬리베뉴Ⅱ의 월세 중앙값 280만원은 표에서 두 번째로 높지만 수익률은 1.94%에 머문다. 분자가 되는 월세만큼이나 분모가 되는 실투자금이 결과를 좌우한다는 뜻이다. 9단지는 매매 중앙값이 표에서 가장 낮은 쪽에 있고, 래미안밤섬리베뉴Ⅱ는 가장 높다.

이 계산에서 매매가와 월세는 서로 다른 물건에서 나온 중앙값을 조합한 값이다. 같은 집을 사서 같은 조건으로 세를 놓았을 때의 실제 성적표가 아니라, 단지 단위의 대푯값끼리 붙여 본 지표라는 점을 감안해야 한다.

보증금은 수익률을 올리기도, 별 영향이 없기도 하다

보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이지만 보유 기간에는 내 돈을 대신해 묶여 있으므로, 이 계산에서는 실투자금에서 빼 준다. 보증금이 클수록 분모가 줄어드니 수익률에는 유리하게 작용한다.

그런데 표를 보면 그 효과가 순위를 결정하지는 못했다. 상암월드컵파크9단지와 7단지는 보증금 중앙값이 0.5억으로 표에서 가장 작아 실투자금을 거의 줄여 주지 못하는데도 수익률 1·2위에 올라 있다. 반대로 보증금 중앙값이 3.5억으로 가장 큰 래미안밤섬리베뉴Ⅱ는 그 덕을 보고도 1.94%다. 이 단지는 월세 중앙값도 280만원으로 표에서 두 번째로 높다. 수익률을 끌어내린 쪽은 매매 중앙값 20.9억으로, 보증금 3.5억을 빼고도 실투자금이 표에서 가장 크게 남는다.

거래건수를 같이 보라

중앙값은 표본이 얇을수록 한두 건에 흔들린다. 그래서 수익률 숫자 옆의 거래건수를 함께 봐야 한다.

연남동 코오롱은 매매 7건으로 표에서 가장 적고 월세도 8건으로 적은 축이다. 매매와 월세 양쪽 모두 얇은 표본 위에 놓인 수익률이라, 거래 한두 건이 바뀌면 2.08%라는 숫자도 다른 단지보다 크게 움직인다. 상수동 래미안밤섬리베뉴Ⅱ는 사정이 조금 다르다. 월세 6건은 표에서 가장 적지만 매매 10건은 표 안에서 적은 편이 아니다. 즉 이 단지의 수익률에서 흔들릴 여지가 큰 쪽은 분모인 매매가가 아니라 분자인 월세 쪽이다.

반대로 상암월드컵파크9단지는 매매 16건, 월세 14건으로 표 안에서 양쪽 다 두툼한 편에 속한다. 수익률 1위라는 결과 자체보다, 그 결과가 상대적으로 두꺼운 표본에서 나왔다는 점이 더 눈여겨볼 대목이다.

여섯 곳 중 네 곳이 상암동이다

표를 채운 여섯 곳 가운데 네 곳이 상암동 상암월드컵파크 단지다. 주변 임대 수요나 매매가 형성 과정 같은 것은 여기 담긴 값의 바깥에 있다. 준공연도는 2003년부터 2014년까지 흩어져 있고, 수익률 1위 9단지(2010년)와 최하위 5단지(2005년)의 준공 순서는 수익률 순서와 어긋난다.

이 숫자가 말하지 않는 것

연 3.49%든 1.89%든, 세금을 빼기 전 숫자다. 취득 단계의 세금, 보유 기간의 재산세와 종합부동산세, 임대소득에 붙는 세금이 모두 빠져 있다. 임차인이 바뀌는 사이의 공실, 중개보수, 도배와 설비 수선 같은 비용도 반영되지 않았다. 실제로 통장에 남는 돈은 표의 수치보다 낮아지는 방향으로만 움직인다.

대출을 끼는 경우라면 계산의 전제 자체가 달라진다. 이 지표의 실투자금은 매매 중앙값에서 보증금만 뺀 값이라 이자 비용이 들어설 자리가 없다.

결국 확인해야 할 것

수익률 3.49%와 1.89% 사이의 거리는 세금과 공실을 각자의 조건대로 얹기 전의 거리다. 같은 단지 안에서도 층과 향, 수리 상태에 따라 받을 수 있는 월세가 갈리고, 보증금과 월세를 어떤 비율로 맞추느냐에 따라 실투자금도 함께 움직인다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.