마포구 84㎡ 실투자금 대비 월세 수익률 2026년 — 래미안밤섬리베뉴Ⅱ 1.94%, 보증금 3.5억의 무게

서울 마포구 전용 84㎡의 연 월세를 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 실투자금으로 나눠보면, 월세를 많이 받는 단지와 비율이 높은 단지가 같지 않다. 상수동 래미안밤섬리베뉴Ⅱ는 월세 중앙값 280만원으로 표에서 두 번째로 높지만 연 수익률은 1.94%로 다섯 번째다. 표에서 3%대는 상암동 상암월드컵파크9단지의 3.5% 하나뿐이다.

마포구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
상암동 상암월드컵파크9단지	2010	10.8억	300만/월	0.5억	3.5%	18/15건
상암동 상암월드컵파크7단지	2005	13.5억	265만/월	0.5억	2.45%	11/22건
상암동 상암월드컵파크5단지	2005	14.5억	235만/월	1.8억	2.21%	11/12건
상암동 상암월드컵파크4단지	2006	16.0억	250만/월	1.2억	2.03%	11/17건
상수동 래미안밤섬리베뉴Ⅱ	2014	20.9억	280만/월	3.5억	1.94%	10/6건
창전동 신촌태영데시앙	2003	15.2억	220만/월	1.5억	1.92%	8/12건

상위 네 자리를 상암동이 채웠다

수익률 기준으로 줄을 세웠을 때 1위부터 4위까지가 모두 상암동 단지다. 다만 네 단지가 같은 조건으로 올라온 것은 아니다. 매매 중앙값은 10.8억부터 16.0억까지 벌어져 있고, 보증금 중앙값도 0.5억인 곳과 1.8억인 곳이 섞여 있다. 한 동네 이름이 반복된다는 사실만으로 '상암동이면 수익률이 높다'고 읽으면, 같은 표 안에서 서로 다른 가격대와 보증금 구조가 만든 결과를 하나로 뭉개게 된다.

표에서 유일하게 3%를 넘긴 것은 상암월드컵파크9단지의 3.5%다. 이 단지는 매매 중앙값이 표에서 가장 낮고 월세 중앙값은 가장 높은 300만원이다. 분자가 제일 크고 분모가 제일 작은 조합이 한 줄에 동시에 들어와 있는 셈인데, 나머지 다섯 단지에는 이런 조합이 없다.

월세 순위와 수익률 순위는 따로 움직였다

상수동 래미안밤섬리베뉴Ⅱ의 월세 중앙값 280만원은 표 전체에서 두 번째다. 그런데 연 수익률은 1.94%로 다섯 번째에 놓인다. 이 단지의 보증금 중앙값 3.5억은 표에서 가장 큰 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이라 실투자금 계산에서 빼지만, 매매 중앙값이 20.9억이라 그만큼을 덜어내도 분모가 여전히 큰 상태로 남는다. 분모가 줄어드는 폭보다 분모 자체의 크기가 앞서면, 월세를 많이 받아도 비율은 위로 올라가지 못한다.

반대 방향의 사례도 있다. 창전동 신촌태영데시앙은 매매 중앙값 15.2억으로 상암월드컵파크4단지의 16.0억보다 낮지만, 연 수익률은 1.92%로 4단지의 2.03%보다 낮다. 매매가가 싼 쪽이 자동으로 비율이 높아지는 구조가 아니라는 뜻이다. 세 칸(매매·월세·보증금)이 각각 어디에 놓였는지를 같이 봐야 한 줄의 수익률이 설명된다.

거래건수 칸이 중앙값의 근거를 보여준다

표의 매매·월세 거래건수는 각 중앙값이 몇 건의 거래 위에서 만들어졌는지를 알려주는 칸이다. 래미안밤섬리베뉴Ⅱ의 월세 6건은 표에서 가장 적고, 신촌태영데시앙의 매매 8건도 마찬가지로 가장 적다. 반대로 상암월드컵파크7단지의 월세 22건은 표에서 가장 많다.

건수가 적다고 해서 그 중앙값이 틀렸다는 뜻은 아니다. 다만 적은 표본에서는 계약 하나의 조건(층·향·수리 상태 등)이 중앙값을 좌우할 여지가 커진다. 수익률 소수점 둘째 자리까지 비교해 순위를 따지기 전에, 그 값이 몇 건 위에 서 있는지를 확인해두는 편이 안전하다.

이 비율에 아직 들어가지 않은 것들

여기 쓰인 수익률은 연 월세를 실투자금으로 나눈 총수익률이다. 재산세와 임대소득 관련 세금, 공실 기간, 도배·설비 같은 수선비가 전혀 반영되어 있지 않다. 임대가 끊긴 달이 생기면 분자인 연 월세가 그만큼 줄어드는데, 표의 어떤 칸도 그 가능성을 담고 있지 않다.

표본 구조상의 단서도 하나 더 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 한 쌍이 아니라, 단지 단위로 따로 모은 중앙값을 조합한 값이다. 실제로 특정 호실을 사서 월세를 놓을 때의 숫자와는 다를 수 있다.

그래서 이 표의 쓸모는 '이 단지를 사면 몇 % 나온다'가 아니라, 후보를 좁히는 단계에 있다. 관심 단지를 몇 곳으로 추린 다음에는 실제 매물의 매매 호가와 임대 조건, 보유세와 예상 공실을 자기 숫자로 넣어 다시 계산해봐야 한다. 표의 순서는 그 계산을 시작할 지점을 알려줄 뿐이다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.