노원구 전용 84㎡ 월세 수익률, 상위 단지는 연 몇 %일까

서울 노원구에서 전용 84㎡를 사 월세를 놓는다고 가정하고, 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 수익률을 단지별로 계산했다. 수익률이 높은 순으로 추린 목록인데도 가장 높은 상계동 불암현대가 2.92%, 낮은 쪽은 2.26%다. 세금도 공실도 아직 빼지 않은 값이다.

노원구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
상계동 불암현대	1999	6.1억	130만/월	0.8억	2.92%	11/7건
하계동 하계2현대	1997	9.2억	160만/월	2.5억	2.87%	24/7건
중계동 금호타운(583)	1997	7.8억	75만/월	4.2억	2.48%	9/6건
중계동 양지마을(대림)2	1999	9.8억	160만/월	2.0억	2.47%	10/5건
월계동 롯데캐슬루나	2006	9.1억	170만/월	0.8억	2.47%	10/6건
중계동 양지마을(대림)1	1998	10.0억	160만/월	1.5억	2.26%	11/5건

상위권도 연 3%에 닿지 않는다

표는 수익률이 높은 단지를 순서대로 뽑은 것이다. 그 맨 위가 상계동 불암현대 2.92%이고, 여섯 단지 모두 3% 아래에 있다. 노원구 전용 84㎡의 월세 수익률을 이야기할 때, 논의의 상단이 어디쯤에 놓이는지를 보여주는 목록으로 읽으면 된다.

월세가 같아도 수익률은 갈린다

중계동 양지마을(대림) 2단지와 1단지는 월세 중앙값이 나란히 160만원이고, 수익률은 2.47%와 2.26%다. 갈리는 지점은 분모다. 2단지는 매매 중앙값 9.8억에 보증금 중앙값 2.0억, 1단지는 매매 10.0억에 보증금 1.5억이다. 1단지 쪽이 매매가는 더 높고 보증금은 더 낮으니, 실제로 손에서 나가는 돈은 양쪽에서 동시에 벌어진다.

보증금이 분모를 깎는 방식

중계동 금호타운의 월세 중앙값은 75만원으로 이 표에서 가장 낮고, 수익률은 2.48%다. 보증금 중앙값이 4.2억이어서 매매 7.8억에서 이 금액을 덜어낸 나머지만 분모로 잡힌다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이라 실투자금에서 뺀다는 게 이 지표의 전제인데, 그 전제가 가장 세게 작동한 사례다.

월계동 롯데캐슬루나는 정반대 경로로 비슷한 지점에 도착한다. 월세 170만원은 표에서 가장 높다. 보증금이 0.8억이라 매매 9.1억의 대부분이 분모에 그대로 남고, 수익률은 2.47%다. 두 단지의 수익률은 거의 같은데 계약서에 적힐 숫자와 통장에 들어오는 리듬은 전혀 다르다.

이 숫자가 감당하지 못하는 것

계산식은 월세 중앙값에 12를 곱한다. 열두 달 내내 세입자가 들어 있다는 가정이다. 한 달이 비면 그해에 실제로 들어오는 돈은 그만큼 깎이고, 취득·보유·임대소득에 붙는 세금과 수선비는 애초에 식 바깥에 있다. 세전·공실 전 총수익률이라는 단서는 장식이 아니다.

표본이 만들어진 방식도 짚어둘 필요가 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 짝이 아니라, 단지별로 따로 모은 두 값을 붙여놓은 것이다. 같은 단지 안에서도 층과 향, 수리 상태에 따라 매매가와 월세는 흩어지므로, 표의 조합과 정확히 일치하는 매물이 실제로 존재한다는 보장은 없다.

건수도 함께 보는 게 좋다. 월세 거래는 여섯 단지 모두 5~7건이다. 하계동 하계2현대는 매매가 24건으로 표에서 가장 두툼하지만 월세는 7건이고, 수익률의 분자는 그 7건에서 나온다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.