노원구 아파트 84㎡ 실투자금 대비 월세 수익률 2026년 — 상계동 불암현대 2.92%로 최상위

서울 노원구 전용 84㎡를 사서 월세를 놓았을 때, 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 수익률이 가장 높은 단지는 상계동 불암현대로 2.92%였다. 수익률 상위 여섯 단지를 모아보면 가장 낮은 하계동 하계1청구가 2.15%로, 상위권 안에서도 자리가 갈린다. 다만 이 숫자는 세금도 공실도 수선비도 넣지 않은 값이며, 매매가를 만든 집과 월세를 만든 집이 애초에 같은 물건이 아니다.

노원구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
상계동 불암현대	1999	6.1억	130만/월	0.8억	2.92%	11/7건
하계동 하계2현대	1997	9.2억	146만/월	2.6억	2.64%	26/8건
월계동 롯데캐슬루나	2006	9.1억	170만/월	0.8억	2.47%	10/6건
중계동 양지마을(대림)2	1999	9.8억	155만/월	2.0억	2.39%	9/6건
월계동 월계센트럴아이파크	2020	11.2억	175만/월	1.5억	2.16%	24/13건
하계동 하계1청구	1997	9.4억	145만/월	1.3억	2.15%	15/6건

상위 여섯 곳은 2.92%와 2.15% 사이에 있다

표에 담긴 단지는 노원구 전용 84㎡ 중 월세 수익률이 높은 순으로 추린 곳들이다. 거래가 많았던 단지 순서가 아니라 수익률 순서라는 점을 먼저 짚어둔다. 맨 위 상계동 불암현대가 2.92%, 맨 아래 하계동 하계1청구가 2.15%다.

분모는 매매가가 아니라 매매가에서 보증금을 뺀 돈이다

이 표의 수익률은 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려줄 돈이라 실제로 묶이는 자금에서 빠진다. 그래서 보증금이 큰 단지일수록 분모가 줄어든다.

하계동 하계2현대의 보증금 중앙값은 2.6억으로 여섯 단지 중 가장 크다. 반대로 상계동 불암현대와 월계동 롯데캐슬루나는 보증금 중앙값이 각각 0.8억이다. 수익률 숫자만 보고 순서를 매기면 이 차이가 사라진다.

준공연도로 줄이 서지는 않는다

여섯 단지의 준공연도는 1997년부터 2020년까지 흩어져 있다. 수익률이 가장 높은 단지도, 가장 낮은 단지도 1990년대 준공이다. 준공연도 순서와 수익률 순서는 겹치지 않으며, 표의 준공연도는 그 자체로 건물 상태나 시세를 설명하지 않는 숫자다.

매매 중앙값 6.1억에 월세 130만원인 불암현대와, 매매 중앙값 11.2억에 월세 175만원인 월계동 월계센트럴아이파크는 가격대도 월세도 다르다.

월세 거래 표본은 얇다

표에는 매매와 월세 거래건수가 함께 적혀 있다. 월세 거래는 13건인 월계센트럴아이파크를 빼면 나머지 다섯 단지가 모두 한 자릿수다. 중앙값은 이 정도 건수 위에서 나온 대표값이다.

어떤 집이 팔린 가격과 다른 집이 세를 놓은 가격이 단지 단위 중앙값으로 묶여 하나의 수익률이 된다. 층·향·수리 상태가 서로 다른 집들이 한 줄에 합산된 결과이므로, 특정 매물 하나를 사서 그 숫자가 그대로 재현될 것으로 기대할 근거는 여기에 없다.

세금·공실·수선비는 아직 한 푼도 빠지지 않았다

2.92%는 총수익률이다. 취득세와 보유세, 임대소득에 붙는 세금이 아직 차감되지 않았다. 세입자가 바뀌는 사이 빈 달이 생기면 연 월세 12개월치가 통째로 들어온다는 전제도 무너진다. 설비 교체나 도배·장판처럼 임대를 유지하는 데 드는 비용 역시 계산에 없다.

이 항목들을 하나씩 채워 넣으면 실제로 손에 남는 비율은 표의 숫자 아래로 내려간다. 얼마나 내려가는지는 취득 방식과 보유 구조, 세입자 교체 주기에 따라 달라지므로 이 데이터만으로는 답이 나오지 않는다.

그래서 무엇을 하면 되나

이 표는 후보를 좁히는 1차 필터다. 노원구 전용 84㎡에서 월세를 놓았을 때 상위권이 어느 정도 구간에 형성되는지 감을 잡는 데까지가 쓸모다. 보증금 중앙값이 0.8억인 단지와 2.6억인 단지는 준비해야 할 현금이 다르니 수익률과 실투자금은 따로 확인해야 하고, 관심 단지가 좁혀지면 월세 거래건수부터 본다. 건수가 적을수록 중앙값 하나가 개별 계약에 흔들린다. 세금과 공실을 반영한 실수령 기준 계산은 여기서부터 별도로 시작해야 한다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.