노원구 아파트 84㎡ 월세·보증금 2026년 — 월계센트럴아이파크 월 175만원, 수익률은 2.14%

표에 담긴 여섯 단지 중 월세를 가장 많이 받는 곳은 월계동 월계센트럴아이파크로 월 175만원이지만, 실투자금 대비 연 수익률은 2.14%로 여섯 곳 가운데 가장 낮다. 반대로 월세가 가장 적은 상계동 불암현대(월 130만원)의 수익률이 2.9%로 여섯 곳 중 가장 높다. 월세 액수와 수익률이 같은 방향을 보지 않는 이유는 분모, 즉 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 실투자금에 있다.

노원구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
상계동 불암현대	1999	6.1억	130만/월	0.8억	2.9%	12/7건
하계동 하계2현대	1997	9.2억	146만/월	2.6억	2.64%	26/8건
월계동 롯데캐슬루나	2006	9.1억	170만/월	0.8억	2.45%	11/6건
중계동 양지마을(대림)2	1999	9.8억	155만/월	2.0억	2.39%	9/6건
하계동 하계1청구	1997	9.4억	145만/월	1.3억	2.16%	18/6건
월계동 월계센트럴아이파크	2020	11.3억	175만/월	1.5억	2.14%	25/15건

월세가 가장 비싼 단지가 수익률은 가장 낮았다

월세만 놓고 보면 월계센트럴아이파크가 여섯 단지 중 가장 높다. 그런데 이 단지는 매매 중앙값도 여섯 곳 중 가장 높아, 월세로 들어오는 돈을 그만큼 큰 실투자금으로 나누게 된다. 결과가 2.14%다.

불암현대는 정반대 자리에 있다. 월세 중앙값은 여섯 곳 중 가장 적지만 매매 중앙값도 가장 낮아, 나누고 나면 2.9%가 남는다. 임대 수익률이라는 지표가 사실상 '월세를 얼마 받느냐'가 아니라 '얼마를 넣고 그 월세를 받느냐'의 문제라는 걸 이 두 단지가 가장 선명하게 보여준다.

분모를 바꾸는 또 하나의 변수, 보증금

이 표의 수익률 정의는 보증금을 실투자금에서 뺀다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이지만, 보유하는 동안에는 내 돈이 그만큼 덜 묶인다는 뜻이기 때문이다. 그래서 보증금이 클수록 같은 매매가라도 분모가 작아지고 수익률은 올라간다.

하계동 하계2현대의 보증금 중앙값 2.6억은 여섯 단지 중 가장 크다. 반면 불암현대와 월계동 롯데캐슬루나는 0.8억으로 가장 작다. 매매 중앙값이 9.2억과 9.1억으로 서로 가까운 하계2현대와 롯데캐슬루나의 수익률은 이 보증금 차이로 갈린다.

수익률 숫자 뒤에 몇 건이 있었나

중앙값은 표본이 적을수록 한두 건에 크게 흔들린다. 이 표에서 월세 거래건수는 단지마다 다른데, 월계센트럴아이파크가 15건으로 가장 많고 롯데캐슬루나·중계동 양지마을(대림)2·하계동 하계1청구는 각 6건이다. 매매 쪽에서는 하계2현대가 26건으로 가장 많다.

6건으로 만들어진 월세 중앙값은 계약 하나가 바뀌면 다르게 나올 여지가 그만큼 크다.

준공연도는 이 표에서 결론이 아니다

여섯 단지의 준공연도는 1997년부터 2020년까지 흩어져 있다. 하지만 이 표만으로 준공 시점과 수익률 사이에 어떤 관계가 있다고 말할 근거는 없다. 여기 담긴 건 노원구에서 월세 수익률이 높은 순 상위 단지들이지 거래량이 많은 순도, 지역을 대표하도록 뽑은 표본도 아니기 때문이다.

2.9%와 2.14% 사이에서 실제로 남는 것

이 수익률은 세금도, 공실도, 수선비도 빼기 전의 총수익률이다. 재산세와 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 나가고 다음 계약까지 비는 기간, 그리고 보일러나 도배 같은 지출은 모두 이 계산 바깥에 있다. 표시된 수익률이 2.14%에서 2.9% 사이라는 점을 감안하면, 이 항목들이 최종 결과를 바꾸는 폭은 단지 간 순위 차이보다 클 수 있다.

표본의 성격도 짚어둘 필요가 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 값이 아니라 단지 단위로 각각 모은 중앙값을 조합한 것이다.

그래서 불암현대의 2.9%와 월계센트럴아이파크의 2.14%는 잠기는 실투자금의 규모가 서로 다르다. 불암현대는 6.1억에서 보증금 0.8억을 뺀 돈이 묶이고, 월계센트럴아이파크는 11.3억에서 1.5억을 뺀 돈이 묶인다.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.