중계동 중앙하이츠 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 연 3.06%로 노원구 수익률 상위 6개 단지 중 1위, 차이를 만든 것은 보증금

2026년 들어 신고된 거래로 계산하면, 서울 노원구 전용 84㎡에서 실투자금 대비 월세 수익률이 가장 높은 단지는 중계동 중앙하이츠로 연 3.06%입니다. 2위인 상계동 불암현대(3.04%)는 매매가가 더 낮고 월세도 더 높습니다. 그런데도 1위는 중앙하이츠입니다. 두 단지의 순서를 가른 것은 보증금입니다.

노원구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
중계동 중앙하이츠	1998	7.0억	128만/월	2.0억	3.06%	13/6건
상계동 불암현대	1999	6.2억	135만/월	0.9억	3.04%	15/8건
월계동 롯데캐슬루나	2006	9.1억	170만/월	0.8억	2.47%	12/7건
하계동 하계2현대	1997	9.2억	132만/월	2.6억	2.4%	28/9건
중계동 양지마을(대림)2	1999	9.8억	155만/월	2.0억	2.39%	9/6건
하계동 하계1청구	1997	9.4억	140만/월	1.6억	2.15%	20/7건

매매가도 월세도 불리한데 1위인 이유

두 단지를 나란히 놓아 보겠습니다. 매매 중앙값은 중앙하이츠가 7.0억, 불암현대가 6.2억입니다. 월세 중앙값도 불암현대가 135만 원으로 중앙하이츠보다 높습니다. 매매가와 월세만 놓고 보면 불암현대가 앞서야 합니다.

차이는 보증금에서 납니다. 중앙하이츠의 보증금 중앙값은 2.0억이고, 불암현대는 0.9억입니다. 이 글에서 쓰는 수익률은 매매가 전체가 아니라 '매매가에서 보증금을 뺀 금액'을 분모로 삼습니다. 보증금은 세입자가 나갈 때 돌려줘야 하는 돈이라, 집주인이 실제로 묶어 두는 돈에서는 빠지기 때문입니다.

그래서 중앙하이츠는 매매가가 더 비싸도 보증금이 그보다 더 크게 받쳐 줘서 실투자금이 불암현대보다 작아집니다. 분모가 작아진 효과가 월세가 낮은 불리함보다 컸던 셈이고, 결과는 3.06% 대 3.04%입니다. 순서는 소수점 둘째 자리에서 갈렸습니다. 사실상 같은 수준이라고 봐도 무리가 없습니다.

3% 선을 넘긴 곳은 두 단지뿐

표에 오른 여섯 단지 가운데 연 3%를 넘긴 곳은 중앙하이츠와 불암현대 두 곳입니다. 두 단지는 표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 두 곳이기도 합니다. 나머지 네 단지는 매매 중앙값이 모두 9억대이고, 수익률은 2% 중반에서 2% 초반 사이입니다.

다만 이 관찰을 '싼 단지일수록 수익률이 높다'로 넓히기는 어렵습니다. 앞에서 봤듯이 매매가가 더 낮은 불암현대가 1위가 아니었습니다. 매매가는 분모를 이루는 두 요소 중 하나일 뿐이고, 보증금이 얼마나 끼어 있는지에 따라 결과가 달라집니다.

월세가 가장 높아도 3위

월계동 롯데캐슬루나는 반대 방향의 사례입니다. 월세 중앙값이 170만 원으로 표에서 가장 높습니다. 그런데 보증금 중앙값은 0.8억으로 표에서 가장 낮습니다. 보증금을 적게 받는 대신 월세를 많이 받는 구조라 실투자금이 매매가에서 크게 줄지 않습니다. 결과는 2.47%로 3위입니다.

하계동 하계2현대는 보증금 중앙값이 2.6억으로 표에서 가장 큽니다. 그래도 매매 중앙값이 9.2억이라 수익률은 2.4%에 머뭅니다. 보증금이 크다고 해서 그것만으로 순위가 올라가지는 않습니다. 결국 월세, 매매가, 보증금 셋이 함께 결과를 정합니다.

준공연도를 보면 롯데캐슬루나만 2006년이고 나머지 다섯 곳은 1997~1999년입니다. 다만 이 표만으로 준공연도와 수익률 사이의 관계를 말할 수는 없습니다.

세금과 공실은 빠져 있다

여기서 말하는 수익률은 받은 월세를 그대로 더한 총수익률입니다. 실제로 손에 쥐는 돈은 이보다 적습니다. 보유세, 임대소득에 붙는 세금, 수선비가 빠져 있고, 세입자가 바뀌는 사이 집이 비는 기간도 반영되지 않았습니다. 3.06%와 3.04%처럼 차이가 작은 경우, 이런 비용이 단지별로 조금만 달라도 순서는 쉽게 바뀔 수 있습니다.

그래서 이 표는 '어디가 더 남는가'의 답이라기보다 '보증금을 얼마나 끼고 사는지에 따라 같은 월세라도 수익률이 달라진다'는 점을 보여주는 출발점으로 읽는 편이 낫습니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 수치는 2026년 1월 1일 이후 발행 시점까지 신고된 거래를 누적한 것이라 한 해 전체가 아닙니다. 매매와 월세는 같은 집의 거래가 아니라 단지별 중앙값을 조합한 것이어서, 층이나 향처럼 거래마다 다른 조건이 섞여 있습니다. 표에 적힌 거래 건수도 이 누적 기간 동안 신고된 전용 84㎡ 거래 건수이고, 월세 거래는 단지마다 6~9건으로 많지 않습니다. 순위는 노원구에서 수익률이 높은 순으로 고른 단지들 안에서의 순서이지, 노원구 전체 단지를 줄 세운 결과가 아닙니다.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.