서초구 84㎡ 전세가율 2026년 — 상위 6곳 중 3곳은 구 전체 34.5%보다 낮다

서울 서초구 전용 84㎡ 전세가율 상위 목록에 오른 여섯 단지 가운데 세 곳은 구 전체 전세가율 34.5%보다 낮은 값을 기록했다. 목록의 맨 위는 서초동 서초그랑자이 46.2%, 맨 아래는 반포동 반포자이 33.5%다. 같은 표 안에서도 매매 중앙값은 26.0억에서 58.5억까지 놓여 있어, 비율 하나로 단지 사이를 견주기는 어렵다.

서초구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
서초동 서초그랑자이	2021	39.0억	18.0억	46.2%	7/5건
방배동 방배그랑자이	2021	34.0억	14.0억	41.2%	8/18건
잠원동 메이플자이	2025	50.1억	20.0억	39.9%	17/16건
서초동 유원서초	1993	26.0억	8.9억	34.3%	8/25건
반포동 래미안원베일리	2023	58.5억	20.0억	34.2%	17/30건
반포동 반포자이	2009	47.7억	16.0억	33.5%	12/45건

상위 목록의 아래쪽은 구 전체 수치 밑에 있다

표에 오른 여섯 곳 중 유원서초 34.3%, 래미안원베일리 34.2%, 반포자이 33.5% 세 곳은 서초구 전용 84㎡ 전체 전세가율 34.5%보다 낮다. 이 목록은 표본 요건을 통과한 후보군 안에서의 상대 순위이고, 구 전체 수치를 넘겼는지와는 별개의 기준으로 만들어졌다. 맨 위는 46.2%, 맨 아래는 33.5%로 한 표 안에서도 폭이 넓다.

비율이 나란해도 놓인 금액은 다르다

유원서초 34.3%와 래미안원베일리 34.2%는 비율만 보면 거의 겹친다. 그러나 매매 중앙값은 각각 26.0억과 58.5억이다. 비율이 높은 순서가 곧 원 단위 격차가 작은 순서와 같지는 않으므로, 격차의 크기를 보려면 두 중앙값을 함께 놓아야 한다.

표본 요건이 목록의 모양을 정한다

후보는 올해 매매 7건 이상, 전세 5건 이상 거래된 단지로 먼저 좁혔다. 서초그랑자이는 매매 7건·전세 5건으로 요건선에 걸쳐 있고, 반포자이는 전세만 45건이다. 거래가 적은 단지는 전세가율이 더 높더라도 후보 단계에서 빠지기 때문에, 이 표는 서초구 전체를 전세가율 하나로 줄 세운 결과와 다르고 거래량 순위와도 다르다.

준공연도로는 순서가 잡히지 않는다

전세가율이 높은 쪽은 매매가에 붙는 프리미엄이 작아 매매가와 전세가의 차이인 갭이 좁고, 낮은 쪽은 재건축 기대 같은 요소가 매매가에 먼저 반영된 경우라는 설명이 통용된다. 표에서는 그 설명이 준공연도 순서로 드러나지 않는다. 전세가율이 가장 높은 서초그랑자이의 준공은 2021년이고, 표에서 준공연도가 가장 이른 1993년 유원서초는 34.3%다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.