서초구 84㎡ 전세가율 2026년 — 메이플자이·래미안원베일리 전세 20.0억 동률, 전세가율은 39.9%와 34.0%

서초구 전용 84㎡에서 전세 중앙값이 20.0억으로 똑같은 단지가 둘 있다. 잠원동 메이플자이와 반포동 래미안원베일리인데, 전세가율은 각각 39.9%와 34.0%다. 보증금이 같아도 매매 중앙값이 다르면 전세가율은 다른 자리에 놓인다.

서초구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
서초동 서초그랑자이	2021	39.0억	18.0억	46.2%	7/5건
방배동 방배그랑자이	2021	34.0억	14.0억	41.2%	8/18건
잠원동 메이플자이	2025	50.1억	20.0억	39.9%	17/17건
서초동 래미안서초에스티지S	2018	35.2억	14.0억	39.8%	7/26건
서초동 유원서초	1993	26.0억	9.0억	34.5%	8/28건
반포동 래미안원베일리	2023	58.8억	20.0억	34.0%	18/32건

전세 20.0억이 같아도 39.9%와 34.0%

메이플자이의 매매 중앙값은 50.1억, 래미안원베일리는 58.8억이다. 전세 보증금 중앙값은 두 곳 모두 20.0억으로 같으니, 전세가율을 갈라놓은 것은 분모 쪽이다.

전세가율은 전세 보증금의 높낮이를 재는 지표가 아니라 매매가와의 거리를 재는 지표다. 이 두 단지는 그 성격을 한 쌍으로 보여준다. 세입자가 내는 돈은 중앙값 기준으로 같은데, 매매가와의 격차는 원베일리 쪽이 더 벌어져 있다.

14.0억 짝에서는 격차가 좁다

전세 중앙값이 14.0억으로 같은 단지도 둘이다. 방배동 방배그랑자이(41.2%)와 서초동 래미안서초에스티지S(39.8%)인데, 매매 중앙값이 34.0억과 35.2억으로 서로 가깝다 보니 전세가율 차이도 20.0억 짝만큼 벌어지지 않았다.

두 쌍을 겹쳐 보면 이 표에서 전세가율의 순서를 실제로 움직이는 값이 무엇인지 드러난다. 전세 중앙값은 14.0억과 20.0억, 두 값에 네 단지가 몰려 있고, 순위를 가른 것은 매매 중앙값 쪽의 폭이다.

상단 46.2%, 그리고 구 전체보다 낮은 두 곳

목록의 맨 위는 서초동 서초그랑자이 46.2%다. 반대편에서는 서초동 유원서초 34.5%와 반포동 래미안원베일리 34.0%가 구 전체 84㎡ 전세가율 35.1%보다 아래에 있다.

'전세가율 상위'라는 이름과 어긋나 보이지만, 이 표는 서초구 84㎡ 전체를 줄 세운 결과가 아니다. 올해 매매 7건 이상·전세 5건 이상이라는 표본 요건을 먼저 통과한 단지들 안에서의 상위다. 거래가 드문 단지는 전세가율이 더 높더라도 후보에서 빠졌다.

준공연도는 이 여섯 곳에서 순서를 만들지 않았다

전세가율이 높은 곳은 대체로 구축·중소형이라는 통상적인 설명이 있다. 매매가에 프리미엄이 덜 붙어 갭이 작아진다는 이야기다.

다만 이 여섯 단지에서는 그 순서가 그대로 재현되지 않는다. 준공 1993년인 유원서초는 34.5%로 아래쪽에 있고, 2021년 준공인 서초그랑자이가 46.2%로 맨 위에 있다. 같은 2021년 준공인 방배그랑자이는 41.2%로 두 번째이고, 2025년 준공 메이플자이(39.9%)와 2018년 준공 래미안서초에스티지S(39.8%)는 거의 붙어 있다. 여섯 곳 각각의 자리를 그대로 읽는 편이 이 표에 대해서는 정확하다.

중앙값을 떠받친 거래 건수

건수 구성은 단지마다 고르지 않다. 서초그랑자이는 매매 7건·전세 5건으로 표본 요건선에 가깝고, 래미안원베일리는 18건·32건, 유원서초는 8건·28건이다. 같은 '중앙값'이라도 뒤에 쌓인 거래의 두께는 다르다.

전세 건수가 매매 건수를 크게 웃도는 단지가 여럿이라는 점도 이 표의 특징이다. 방배그랑자이·래미안서초에스티지S·유원서초·래미안원베일리가 그렇고, 메이플자이는 매매와 전세가 17건씩으로 같다. 앞서 본 서초그랑자이는 매매 7건이 전세 5건보다 많아 반대쪽이다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.