서초그랑자이 84㎡ 전세가율 2026년 44.1% — 서초구 표본 요건 통과 단지 중 가장 높아, 방배그랑자이 41.2%가 뒤이어

2026년 들어 서초구 전용 84㎡에서 전세가 매매가를 가장 많이 받쳐준 단지는 서초동 서초그랑자이였습니다. 전세 중앙값이 매매 중앙값의 44.1%로, 매매 7건·전세 5건 요건을 통과한 단지 가운데 가장 높습니다. 바로 아래는 방배동 방배그랑자이(41.2%)이고, 두 단지 모두 준공연도가 2021년입니다.

서초구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
서초동 서초그랑자이	2021	39.0억	17.2억	44.1%	7/6건
방배동 방배그랑자이	2021	34.0억	14.0억	41.2%	8/20건
잠원동 메이플자이	2025	50.1억	20.0억	39.9%	17/17건
서초동 래미안서초에스티지S	2018	35.2억	14.0억	39.8%	7/27건
서초동 유원서초	1993	26.0억	9.0억	34.6%	8/29건
반포동 래미안원베일리	2023	58.8억	20.0억	34.0%	18/34건

맨 위 두 자리는 '그랑자이'

서초그랑자이와 방배그랑자이. 동은 다르지만 이름도, 준공연도도 같은 두 단지가 전세가율 1·2위에 나란히 올랐습니다. 전세가율이 높다는 건 매매가와 전세 보증금 사이의 갭이 상대적으로 작다는 뜻입니다. 서초구에서 84㎡를 놓고 보면, 2026년 들어 이 두 곳이 그 갭이 가장 작은 쪽에 속했습니다.

다만 1위의 근거는 생각보다 얇습니다. 서초그랑자이는 매매 7건, 전세 6건으로 표본 요건을 겨우 넘겼습니다. 거래 몇 건이 더 붙으면 중앙값이 움직일 수 있는 규모입니다. 반면 방배그랑자이는 매매 8건에 전세가 20건으로, 전세 쪽 표본은 훨씬 두텁습니다.

전세 14.0억으로 같은데 전세가율은 다르다

방배그랑자이와 서초동 래미안서초에스티지S는 전세 중앙값이 14.0억으로 같습니다. 그런데 전세가율은 41.2%와 39.8%로 갈립니다. 차이는 분모에서 납니다. 매매 중앙값이 방배그랑자이 34.0억, 래미안서초에스티지S 35.2억이라, 매매가가 조금 더 높은 쪽의 전세가율이 낮아진 겁니다.

전세가율은 전세가 비싼지 싼지를 말해주는 숫자가 아닙니다. 같은 전세 보증금이라도 그 집의 매매가가 어디에 있느냐에 따라 값이 달라집니다. 갭을 따질 때 두 숫자를 함께 봐야 하는 이유입니다.

1993년 준공 유원서초는 5위였다

흔히 전세가율이 높은 곳은 매매가에 프리미엄이 덜 붙은 구축·중소형 단지라고 말합니다. 신축이나 재건축 기대가 있는 곳은 매매가에 그 기대가 먼저 반영돼 전세가율이 낮아지기 쉽다는 설명이죠.

그런데 이번 표는 그 경향과 딱 맞아떨어지지 않습니다. 표에서 준공연도가 가장 이른 서초동 유원서초(1993년)는 매매 중앙값이 26.0억으로 표 안에서 가장 낮지만, 전세가율은 34.6%로 5위입니다. 전세 중앙값도 9.0억으로 표 안에서 가장 낮습니다. 매매가가 낮은 만큼 전세도 낮아서 비율이 올라가지 않은 셈입니다. 준공연도만 보고 갭의 크기를 짐작하면 빗나갈 수 있다는 걸 보여주는 사례입니다.

구 전체 36.8%와 나란히 놓으면

같은 기간 서초구 84㎡ 전체 전세가율은 36.8%입니다. 서초그랑자이, 방배그랑자이, 잠원동 메이플자이(39.9%), 래미안서초에스티지S는 이보다 높고, 유원서초와 반포동 래미안원베일리(34.0%)는 이보다 낮습니다.

다만 이 비교는 참고용입니다. 구 전체 값은 매매·전세가 모두 있는 서초구 84㎡ 단지 105곳의 거래를 한데 모아 중앙값을 낸 것이고, 표의 값은 단지마다 따로 계산했습니다. 계산 방식이 다르니 '구 평균보다 높다·낮다'를 단정하기보다는 대략의 위치를 가늠하는 정도로 읽는 게 맞습니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 순위는 2026년 들어 매매 7건·전세 5건 이상이 신고된 단지만 추린 뒤 그 안에서 매긴 것입니다. 거래가 이보다 적은 단지는 전세가율이 더 높더라도 표에 들어오지 못했고, 구 전체 36.8%에는 이런 표본 요건이 걸려 있지 않습니다. 집계는 발행 시점까지의 부분 누적이라 한 해 전체 수치가 아니며, 표의 거래건수도 그 누적 기간의 신고분입니다. 같은 84㎡라도 거래된 층과 동의 구성에 따라 중앙값이 달라질 수 있는데, 이 표는 그 차이를 걸러내지 않았습니다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.