서초구 대장단지 전용 84㎡, 입지점수와 평당가를 나란히 보다

서울 서초구의 주요 단지 전용 84㎡를 놓고 각 단지의 교통·학군·종합 입지점수와 평당가를 한 표에 담았다. 점수가 거의 겹치는데도 평당가는 크게 벌어지는 단지가 있고, 반대로 평당가는 같은데 점수 구성이 다른 단지도 있다. 표에서 가장 비싼 단지가 점수에서는 가장 아래에 놓인다는 점도 눈에 띈다.

서초구 대장단지 전용 84㎡ 입지점수 vs 평당가 (2026년)

단지	평당가	교통	학군	종합입지
잠원동 동아	13,654만원	100	100	92
잠원동 한신	13,077만원	90	100	89
반포동 래미안퍼스티지	20,000만원	90	100	89
반포동 반포자이	18,462만원	100	100	83
방배동 방배그랑자이	13,077만원	100	53	68
반포동 래미안원베일리	22,500만원	71	18	38

점수와 가격은 서로 다른 자로 잰 값이다

교통·학군·종합 입지점수는 0~100 범위에서 자체 산정한 값으로, 역·학교·편의시설까지의 근접도를 바탕으로 매겨진다. 평당가는 성격이 다르다. 최근 매매 실거래가를 평으로 나눈 값의 중앙값, 즉 시장에서 실제로 오간 금액이다.

한쪽은 입지를 점수로 옮긴 추정치이고, 다른 한쪽은 거래로 확인된 금액이다. 두 값을 나란히 두는 목적은 둘이 같은 쪽을 가리키는지 살펴보는 데 있다.

점수가 같아도 평당가는 벌어진다

잠원동 한신과 반포동 래미안퍼스티지는 교통 90, 학군 100, 종합입지 89로 세 점수가 모두 겹친다. 그런데 평당가는 한신이 13,077만원, 퍼스티지가 20,000만원이다. 같은 점수 조합을 달고도 실거래로 확인된 금액에는 뚜렷한 간격이 있다.

평당가가 같아도 점수는 달라진다

반대 방향의 사례도 있다. 잠원동 한신과 방배동 방배그랑자이는 평당가가 13,077만원으로 같다. 그러나 학군 점수는 한신이 100, 그랑자이가 53이고 종합입지는 89와 68로 나뉜다.

가장 비싼 단지가 점수에서는 맨 아래

반포동 래미안원베일리는 평당가 22,500만원으로 이 표에서 가장 높다. 반면 교통 71, 학군 18, 종합입지 38로 세 점수 모두 표에서 가장 낮은 자리에 있다. 점수 상단에는 잠원동 동아가 놓인다. 종합입지 92로 가장 높지만 평당가는 13,654만원이다.

그래서, '저평가'라고 부를 수 있나

숫자만 훑으면 점수는 낮은데 비싼 단지, 점수는 높은데 상대적으로 덜 비싼 단지를 골라내고 싶어진다. 다만 여기서 한 걸음 물러서는 편이 정확하다. 입지점수는 산정 방식이 공개돼 있지 않고, 단지마다 점수에 담기지 않는 개별 특성이 있다. 점수 대비 가격이 낮다는 관찰과 '저평가'라는 판정 사이에는 상당한 거리가 남는다. 이 표는 어느 단지를 더 들여다볼지 정하는 출발점으로 쓰는 편이 맞고, 매수나 매도 판단의 근거로 삼기에는 담고 있는 정보가 얇다.

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※ 입지점수(자체 산정, 교통·학군·편의 근접도)+국토부 실거래가. 점수는 참고용이며 개별 입지·평형 특성은 별도 확인 필요.