서초구 재건축 점수 순위 2026년 — 잠원동 신반포2 95점, 거래 83건으로 최상위

서울 서초구에서 재건축 점수가 높게 산정된 단지 네 곳을 점수 순으로 놓아봤다. 재건축 점수는 노후도와 거래 등으로 산정한 재건축 가능성 지표로, '재건축 검토'와 '재건축 적기'에 각각 이름이 붙어 있다(신축은 10점). 여기서 함께 보는 평당가는 최근 2년 매매 실거래가를 평으로 나눈 값의 중앙값(median)이다. 중앙값은 값을 크기순으로 늘어놓았을 때 한가운데 놓이는 값을 말한다. 네 곳 중 점수가 가장 높은 곳은 잠원동 신반포2(95점)이고, 준공 연도가 가장 이른 방배동 삼호1동~3동은 오히려 점수가 가장 낮은 88점이다.

서초구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
방배동 삼호1동~3동	1975	51년	88점	7,360만원	23건
서초동 진흥아파트	1979	47년	89점	8,765만원	28건
잠원동 신반포4	1979	47년	90점	13,438만원	49건
잠원동 신반포2	1978	48년	95점	16,548만원	83건

95점은 정의된 두 지점 사이에 있다

잠원동 신반포2의 95점은 이번 네 곳 중 가장 높은 값이다. 다만 이 지표에서 이름이 붙어 있는 지점은 두 곳뿐이다. '재건축 검토'와 '재건축 적기'다. 95점에 해당하는 라벨은 따로 정의돼 있지 않고, 적기 기준선에 미치지 않는 값이다. 나머지 세 곳도 88·89·90점으로 모두 검토 기준선 위에 있다. 네 곳 전부가 검토 기준선 이상이라는 점에서는 같은 구간에 있고, 그 안에서의 순서 차이를 보는 셈이다.

노후도가 가장 긴 단지가 점수도 가장 높지는 않았다

표에서 눈에 걸리는 대목은 노후도와 점수의 순서가 어긋난다는 점이다. 방배동 삼호1동~3동은 1975년 준공으로 노후도 51년, 네 곳 중 가장 길다. 그런데 점수는 88점으로 가장 낮다. 반대로 점수가 가장 높은 잠원동 신반포2는 노후도 48년이다.

이 지표가 노후도만으로 만들어지지 않는다는 정의를 그대로 확인시켜 주는 배치다. 산정에는 거래도 들어간다. 실제로 최근 거래 건수는 방배동 삼호1동~3동 23건에서 잠원동 신반포2 83건까지 벌어져 있고, 이 순서는 점수 순서와 어긋나지 않는다.

점수 순서와 평당가 순서가 같은 방향으로 놓였다

이번 네 곳에 한정하면, 점수가 낮은 쪽부터 평당가도 낮은 쪽에 놓여 있다. 88점인 방배동 삼호1동~3동이 평당가 7,360만원으로 가장 낮고, 95점인 잠원동 신반포2가 16,548만원으로 가장 높다. 서초동 진흥아파트와 잠원동 신반포4가 그 사이를 순서대로 채운다.

네 개 단지에서 관찰된 배열이라는 점은 분명히 해둘 필요가 있다. 이 표는 서초구에서 점수가 높게 나온 단지들을 모은 것이고, 표 밖의 단지나 다른 지역까지 같은 순서가 이어진다고 볼 근거는 여기에 없다. 다만 이 네 곳을 놓고 고르는 독자에게는 실용적인 의미가 있다. 점수가 더 높은 쪽을 택하려면 더 높은 진입 평당가를 감당해야 하는 배치이기 때문이다.

진입가가 낮다는 말이 대신해 주지 않는 것들

평당가는 최근 2년 실거래를 평으로 나눈 값의 중앙값이므로, 낮다는 것은 지금 들어가는 값이 상대적으로 작다는 뜻까지다. 재건축을 염두에 둔 판단에는 여기에 없는 변수가 여럿 붙는다. 같은 평수라도 대지지분이 얼마나 되는지, 사업성이 어떻게 나오는지, 입지를 어떻게 평가하는지에 따라 결과는 갈린다. 이 표에는 그 세 가지가 담겨 있지 않다.

거래 건수도 함께 보는 편이 낫다. 한가운데 값인 중앙값은 거래가 많을수록 특정 거래 한 건에 덜 휘둘린다. 잠원동 신반포2의 83건과 방배동 삼호1동~3동의 23건은 같은 중앙값이라도 뒷받침하는 표본의 두께가 다르다는 뜻이다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.