서초구 재건축 노후도 순위 2026년 — 51년 방배동 삼호1동~3동, 재건축점수는 88점

서울 서초구의 재건축 후보 네 단지는 노후도 순서와 점수 순서가 나란히 가지 않는다. 준공 1975년, 노후도 51년으로 네 곳 중 가장 오래된 방배동 삼호1동~3동의 재건축점수는 88점으로 가장 낮고, 노후도 47년인 잠원동 신반포4는 90점이다. 반면 점수가 가장 높은 95점의 잠원동 신반포2는 노후도 48년이다. 그 틈에 진입가 이야기가 함께 놓인다.

서초구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
방배동 삼호1동~3동	1975	51년	88점	7,429만원	23건
서초동 진흥아파트	1979	47년	89점	8,849만원	28건
잠원동 신반포4	1979	47년	90점	13,473만원	49건
잠원동 신반포2	1978	48년	95점	16,611만원	84건

가장 오래된 단지가 점수는 가장 낮다

재건축점수는 노후도와 거래 등을 함께 넣어 산정한 지표다. 85점이 재건축 검토 구간의 기준선이고, 여기 놓인 네 단지는 모두 그 선을 넘었다. 그런데 노후도만 따로 떼어 세우면 1975년 준공, 51년을 채운 방배동 삼호1동~3동이 맨 앞이다. 점수는 88점으로 네 곳 중 가장 낮다.

노후도 47년으로 같은 자리에 선 서초동 진흥아파트와 잠원동 신반포4는 각각 89점, 90점을 받았다. 노후도 48년으로 두 번째로 오래된 잠원동 신반포2는 95점으로 네 곳 중 가장 높다. 연차가 같아도 점수가 갈리고 연차 순서와 점수 순서도 맞물리지 않는다는 사실 자체가, 이 지표를 '오래된 순서'로 읽으면 어긋난다는 것을 보여준다.

거래 건수라는 다른 축

점수 산정에 거래가 들어간다는 정의를 그대로 따라가면, 네 단지의 최근 거래 건수 차이가 눈에 띈다. 방배동 삼호1동~3동은 23건, 서초동 진흥아파트는 28건, 잠원동 신반포4는 49건, 잠원동 신반포2는 84건이다. 점수가 가장 높은 95점의 신반포2가 거래도 가장 많다.

다만 공개된 것은 최종 점수뿐이고, 노후도와 거래가 각각 몇 점씩 기여했는지는 이 수치들로 역산되지 않는다.

진입가는 방배동 쪽이 낮다

평당가는 최근 2년 매매 실거래의 중앙값이다. 방배동 삼호1동~3동이 7,429만원, 서초동 진흥아파트가 8,849만원으로 네 곳 가운데 아래쪽에 놓인다. 잠원동 신반포4는 13,473만원, 신반포2는 16,611만원이다.

이 네 단지에 한해서는 재건축점수 순서와 평당가 순서가 같은 방향으로 늘어서 있다.

낮은 평당가를 읽을 때 함께 봐야 하는 것

평당가가 낮다는 것은 지금 사서 들어가는 데 드는 단위 면적당 금액이 작다는 뜻이다. 재건축을 염두에 둔 매수라면 그 뒤의 셈이 남는다.

먼저 대지지분, 즉 단지 전체 땅 가운데 각 가구 몫으로 등기되는 면적이다. 재건축 이후 배정과 부담의 기준이 되는 값이라 평당가와는 별개로 확인해야 한다. 다음은 사업성이다. 헐고 새로 지을 때 몇 가구를 더 지을 수 있는지, 그래서 조합원이 새 집을 받으며 추가로 부담해야 하는 금액이 얼마로 잡히는지가 여기에 걸린다. 이 두 가지는 매매 실거래 중앙값에 담기지 않는 정보다. 마지막으로 입지 조건이 있다.

그래서 무엇을 확인할 것인가

이 표가 알려주는 것은 후보군의 위치다. 네 단지 모두 검토 구간 위에 있고, 노후도와 점수는 서로 다른 순서로 놓인다.

실무적으로는 관심 단지를 좁힌 뒤 개별 확인으로 넘어가는 편이 낫다. 방배동 삼호1동~3동처럼 연차가 길고 진입 금액이 아래쪽인 곳이라면 대지지분과 추가 부담 규모를, 잠원동 신반포2처럼 점수와 거래가 모두 위쪽인 곳이라면 이미 형성된 가격이 어디까지 반영된 결과인지를 각각 따로 확인해야 한다. 어느 쪽이든 이 표의 숫자는 후보를 추리는 출발선이고, 판단은 단지별 자료에서 이어진다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.