서초동 진흥아파트 재건축 평당가 8,849만원 — 89점 후보, 신반포4와 점수는 비슷하고 진입가는 달라

서초구에서 재건축 점수가 높게 나온 단지 중 서초동 진흥아파트는 89점, 평당가 8,849만원이다. 잠원동 신반포4는 90점으로 점수는 거의 같은데 평당가가 13,390만원이다. 재건축 가능성 점수가 비슷하다고 해서 진입가까지 비슷하지는 않다.

서초구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2025년 1월 이후 실거래)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
방배동 삼호1동~3동	1975	51년	88점	7,628만원	24건
서초동 진흥아파트	1979	47년	89점	8,849만원	28건
잠원동 신반포4	1979	47년	90점	13,390만원	48건
잠원동 신반포2	1978	48년	95점	16,650만원	93건

점수는 나란히, 가격은 따로

진흥아파트와 신반포4는 둘 다 1979년 준공이고 노후도도 47년으로 같습니다. 재건축점수도 89점과 90점으로 사실상 같은 줄에 서 있죠. 그런데 2025년 1월 이후 실거래로 본 평당가는 진흥아파트가 8,849만원, 신반포4가 13,390만원입니다.

지은 해도 같고 점수도 비슷한데 가격은 왜 이렇게 다를까요. 이 표만으로는 답할 수 없습니다. 재건축점수는 노후도와 거래 같은 요소로 계산한 '재건축 가능성' 지표일 뿐, 대지지분이나 사업성, 입지를 담고 있지 않습니다. 평당가 차이는 바로 그 바깥 변수들에서 나왔을 가능성이 큽니다.

표 안에서 보이는 순서

표의 단지들을 평당가 낮은 순으로 늘어놓으면, 재건축점수와 최근 거래 건수도 같은 순서로 올라갑니다. 평당가가 가장 낮은 방배동 삼호1동~3동은 88점에 24건, 가장 높은 잠원동 신반포2는 95점에 93건입니다.

다만 노후도는 이 순서를 따르지 않습니다. 가장 오래된 곳은 평당가가 가장 낮은 삼호1동~3동이고, 진흥아파트와 신반포4는 노후도가 같습니다. 점수에는 노후도만 들어가는 게 아니라 거래 같은 요소도 함께 반영된다는 점을 기억해둘 만합니다. 그리고 이 순서는 표에 실린 단지들 사이에서만 보이는 것이라, 서초구 전체의 법칙으로 넓혀 읽을 근거는 없습니다.

진흥아파트를 보는 사람이라면

진흥아파트는 이 표에서 진입가가 두 번째로 낮은 단지입니다. 신반포4와 점수가 비슷하다는 사실이 '같은 조건인데 싸다'는 뜻은 아닙니다. 평당가가 낮은 건 진입 문턱이 낮다는 의미일 뿐, 저평가라는 판정이 아닙니다.

그래서 할 일은 숫자를 하나 더 보는 것입니다. 대지지분이 얼마인지, 사업 추진 단계는 어디쯤인지, 입지 조건은 어떤지 따져봐야 같은 점수대에서 가격이 왜 갈렸는지 이해할 수 있습니다. 이 표는 어디부터 살펴볼지 알려주는 출발점입니다.

이 표가 말하지 않는 것

평당가와 최근 거래 건수는 2025년 1월 1일 이후 신고된 매매를 누적한 값이라, 한 해의 시세로 읽으면 안 됩니다. 평당가는 중앙값이어서 그 기간 거래된 평형과 층 구성에 따라 달라질 수 있습니다. 재건축점수와 노후도는 날짜 기준 없이 따로 산정한 값이며, 여기 나온 순서는 재건축 점수가 높게 나온 이 표의 단지들 안에서의 순서입니다. 대지지분, 사업성, 입지는 이 표에 들어 있지 않습니다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.