서초구 전용 84㎡ 월세, 실투자금 대비 연 수익률은 얼마나 될까

서울 서초구 전용 84㎡를 사서 월세를 놓으면, 매매가에서 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 수익률은 얼마일까. 이 구에서 월세 수익률이 높은 순으로 단지를 뽑아보면 가장 높은 곳이 1.49%, 가장 낮은 곳이 1.03%다. 수익률 상위만 모았는데도 여섯 단지가 모두 1%대 안에 들어 있다.

서초구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
잠원동 메이플자이	2025	50.0억	560만/월	5.0억	1.49%	16/19건
서초동 서초그랑자이	2021	39.0억	420만/월	5.0억	1.48%	7/11건
반포동 래미안원베일리	2023	58.5억	560만/월	8.0억	1.33%	17/34건
반포동 래미안퍼스티지	2009	52.0억	457만/월	5.0억	1.17%	9/39건
반포동 반포자이	2009	48.0억	364만/월	7.0억	1.07%	13/49건
반포동 아크로리버파크	2016	56.0억	424만/월	6.5억	1.03%	7/18건

먼저 이 수익률이 무엇을 계산한 값인지

여기서 쓰는 수익률은 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이라 실제로 묶이는 자금에서 제외했다. 세금도 공실도 수선비도 반영하지 않은, 이른바 총수익률이다. 아래 글에서 '수익률'이라고 쓰는 건 전부 이 정의를 가리킨다.

월세가 같아도 수익률은 갈린다

잠원동 메이플자이와 반포동 래미안원베일리는 월세 중앙값이 560만 원으로 같다. 수익률은 1.49%와 1.33%다. 분자가 같으니 차이는 전부 분모, 즉 실투자금에서 나온다. 원베일리는 보증금 중앙값이 8.0억 원으로 메이플자이의 5.0억 원보다 커서 실투자금을 줄이는 쪽으로 작용하지만, 58.5억 원과 50.0억 원의 매매 중앙값 차이가 그 효과를 넘어선다.

서초동 서초그랑자이의 월세 중앙값은 420만 원, 수익률은 1.48%다.

매매가가 낮다고 수익률이 높은 건 아니다

반포동 반포자이의 매매 중앙값은 48.0억 원, 수익률은 1.07%다. 매매 중앙값이 50.0억 원으로 더 비싼 잠원동 메이플자이의 수익률은 1.49%다. 월세 중앙값이 364만 원에서 560만 원으로 올라가면서 매매가 차이를 덮어버린다. 반포동 아크로리버파크(56.0억)와 반포동 래미안원베일리(58.5억)도 같은 방향으로, 더 비싼 원베일리가 1.33%, 아크로리버파크가 1.03%다.

거래건수가 알려주는 것

여섯 단지 모두 월세 거래건수가 매매 거래건수보다 많다. 이건 수익률 자체와는 다른 이야기지만, 표의 숫자가 어떤 바닥 위에 서 있는지와는 관계가 있다. 각 단지의 매매 중앙값은 월세 중앙값보다 적은 건수에서 나온 값이고, 서초그랑자이와 아크로리버파크는 매매 거래가 각각 7건이다. 건수가 적으면 어떤 집이 거래되었느냐에 따라 중앙값이 움직이기 쉽고, 그 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 실투자금이 곧 수익률의 분모다.

이 계산에 들어 있지 않은 것

세금, 공실, 수선비 세 항목은 모두 수익률을 깎는 방향으로만 작동한다. 위로 올려주는 항목은 이 계산 어디에도 없다. 그러니 1.49%는 이 방식이 낼 수 있는 위쪽 끝의 값이지, 실제로 손에 남는 값이 아니다.

표본 구성도 짚어둘 필요가 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 한 쌍이 아니라 단지 단위로 따로 모인 값이라, 두 값을 나눈 결과에는 애초에 어느 정도의 흔들림이 들어 있다. 1.49%와 1.48%처럼 소수점 둘째 자리에서 갈리는 차이를 1위와 2위로 읽을 근거는 그만큼 약하다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.