반포동 래미안원베일리·래미안퍼스티지·반포자이 월세 수익률 2026년 — 서초구 84㎡ 상위 6곳 중 3·4·5위

서울 서초구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금(매매 중앙값−보증금 중앙값) 대비 연 수익률이 높은 단지를 줄 세우면, 반포동 세 단지가 가운데 구간을 그대로 채웁니다. 래미안원베일리 1.32%가 3위, 래미안퍼스티지 1.19%가 4위, 반포자이 1.09%가 5위입니다. 여섯 단지 전부 연 1%대 안에 들어와 있습니다.

서초구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
잠원동 메이플자이	2025	50.1억	570만/월	5.0억	1.52%	17/20건
서초동 서초그랑자이	2021	39.0억	420만/월	5.0억	1.48%	7/13건
반포동 래미안원베일리	2023	58.8억	569만/월	7.0억	1.32%	18/37건
반포동 래미안퍼스티지	2009	51.8억	457만/월	5.5억	1.19%	10/45건
반포동 반포자이	2009	47.7억	380만/월	5.8억	1.09%	14/57건
서초동 래미안서초에스티지S	2018	35.2억	245만/월	8.0억	1.08%	7/30건

반포동 세 단지가 놓인 자리는 3위부터 5위까지

수익률을 내림차순으로 놓으면 잠원동 메이플자이(1.52%)와 서초동 서초그랑자이(1.48%)가 앞자리를 잡고, 그 뒤를 반포동 세 단지가 연달아 잇습니다. 래미안원베일리가 3위, 래미안퍼스티지가 4위, 반포자이가 5위입니다. 맨 아래 6위는 반포동이 아니라 서초동 래미안서초에스티지S입니다.

선두와의 거리는 단지마다 다릅니다. 래미안원베일리는 1위와 두 계단, 래미안퍼스티지는 세 계단, 반포자이는 네 계단 떨어져 있습니다.

여섯 단지 모두 연 1%대라는 사실

가장 높은 값이 1.52%, 가장 낮은 값이 1.08%입니다. 수익률 기준 상위 단지만 추린 표인데도 전부 1%대에 머뭅니다. 즉 이 표는 "어디가 높은가"보다 "이 지역 전용 84㎡ 월세의 실투자금 대비 회수 속도는 대체로 어느 수준인가"를 먼저 말해 줍니다. 참고로 이 표는 거래량이 많은 순이 아니라 수익률이 높은 순으로 뽑은 것이어서, 여기 없는 단지가 곧 거래가 없는 단지라는 뜻은 아닙니다.

수익률은 매매가만으로 갈리지 않는다

분모가 매매 중앙값 그 자체가 아니라 '매매 중앙값 − 보증금 중앙값'이라는 점이 순위를 흔듭니다. 래미안서초에스티지S는 표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 동시에 보증금 중앙값이 8.0억으로 가장 큽니다. 분모를 크게 깎아 주는 조건인데도 수익률은 1.08%로 표의 맨 아래입니다. 월세 중앙값이 함께 낮기 때문입니다.

반대로 래미안원베일리는 매매 중앙값이 표에서 가장 높지만 보증금 7.0억과 월세 569만원이 맞물리며 3위에 올랐습니다. 매매가가 낮다고 수익률이 높아지는 것도, 높다고 낮아지는 것도 아닙니다. 세 값이 동시에 맞아떨어져야 합니다.

이 숫자가 말해 주지 않는 것

이 수익률은 세금·공실·수선비를 전혀 반영하지 않은 총수익률입니다. 취득·보유 단계의 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 도배·설비 같은 유지비는 모두 빠져 있습니다. 실제로 손에 남는 돈은 표의 값보다 낮아질 수밖에 없고, 그 차이가 얼마인지는 이 데이터로 계산할 수 없습니다.

표본 구조도 알아 둘 필요가 있습니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니라, 단지 단위로 각각 모은 중앙값을 조합한 것입니다. 층·향·수리 상태가 다른 거래들이 한 칸에 합쳐진 값이라는 뜻입니다. 거래 건수가 한 자릿수인 단지에서는 중앙값 한 건의 무게가 그만큼 커집니다.

그래서 무엇을 보면 되나

관심 단지가 있다면 표의 세 값(매매 중앙값, 월세 중앙값, 보증금 중앙값) 가운데 어느 것이 실제 조건과 가장 크게 어긋나는지부터 맞춰 보는 것이 순서입니다. 여기에 세금과 공실 가정을 각자 얹고 나면, 1.52%와 1.08% 사이의 순서는 지금 표와 달라질 수 있습니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.