성북구 84㎡ 월세 수익률, 3%를 넘긴 단지는 한 곳

서울 성북구 전용 84㎡를 사서 월세를 놓는다고 가정하고, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 실투자금 대비 연 월세를 계산했습니다. 수익률이 높은 순으로 추린 단지들인데도 가장 높은 곳이 3.03%, 여섯 번째가 2.24%로 폭이 넓지 않았습니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이라 묶이는 돈에서 뺐고, 세금과 공실은 아직 반영하지 않은 숫자입니다.

성북구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
정릉동 정릉풍림아이원	2005	6.7억	150만/월	0.8억	3.03%	35/7건
정릉동 중앙하이츠빌2단지	2005	7.5억	145만/월	1.0억	2.68%	18/6건
길음동 길음동동부센트레빌(1278-0)	2003	11.2억	185만/월	2.0억	2.43%	20/8건
종암동 래미안크리시엘	2004	10.2억	180만/월	1.0억	2.35%	17/5건
정릉동 중앙하이츠빌1단지	2004	7.5억	95만/월	2.5억	2.3%	11/6건
석관동 두산	1998	9.5억	140만/월	2.0억	2.24%	25/9건

상위권만 모아도 폭은 좁다

이 표는 성북구에서 거래가 많았던 단지가 아니라, 위 방식으로 계산한 월세 수익률이 높은 순서로 뽑은 단지들입니다. 그런데도 1위인 정릉동 정릉풍림아이원이 3.03%, 여섯 번째인 석관동 두산이 2.24%입니다. 수익률 기준 상위권 안에서도 3%를 넘긴 곳은 한 곳뿐이라는 뜻입니다.

계산식은 단순합니다. 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눴습니다. 보증금을 빼는 이유는 그 돈이 임대차가 끝날 때 돌아가는 돈이라 실제로 잠기는 자금이 아니기 때문입니다.

매매가가 낮은 쪽이 늘 유리하지는 않다

매매 중앙값이 낮을수록 수익률이 높아진다는 식으로 읽고 싶어지지만, 표 안에 반례가 있습니다. 정릉동 중앙하이츠빌1단지는 매매 중앙값이 7.5억인데 수익률은 2.3%로, 매매 중앙값이 11.2억인 길음동동부센트레빌(2.43%)보다 낮습니다. 매매가 하나만 놓고 순위를 예상할 수는 없다는 이야기입니다.

이름이 같은 두 단지가 갈린 지점

정릉동 중앙하이츠빌 1단지와 2단지는 매매 중앙값이 7.5억으로 같습니다. 갈린 것은 임대 조건 쪽입니다. 1단지는 보증금 중앙값이 더 두텁고 월세 중앙값은 더 낮으며, 2단지는 그 반대입니다. 결과는 2.68%와 2.3%로 벌어졌습니다.

보증금이 두터우면 잠기는 돈은 줄어들지만 매달 들어오는 월세도 그만큼 낮게 잡힙니다. 같은 단지, 비슷한 시기에 지어진 건물에서도 어떤 보증금·월세 조합의 계약이 중앙값을 차지하느냐에 따라 이 지표가 달라진다는 사실을 두 단지가 보여줍니다. 표에 적힌 준공 연도는 1998년부터 2005년 사이에 걸쳐 있는데, 이 연도만으로 건물 상태를 판단할 근거는 없습니다.

표본이 얇다

주의해서 볼 것은 오른쪽 끝 거래 건수입니다. 여섯 단지 모두 월세 거래 건수가 10건에 못 미칩니다. 계약 몇 건으로 만들어진 중앙값이라 새 계약 한두 건이 더해지면 순위가 바뀔 수 있는 수준입니다.

더 근본적인 한계도 있습니다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 값이 아닙니다. 단지 단위로 각각 모은 중앙값을 조합해 계산한 것이라, 특정 호실을 사서 그 호실을 월세로 놓았을 때의 실제 수치와는 다를 수 있습니다.

세금과 공실이 빠진 숫자

여기 적힌 수익률은 총수익률입니다. 취득 단계의 세금도, 보유하는 동안의 세금도, 임대소득에 붙는 세금도 들어가 있지 않습니다. 도배·설비 교체 같은 수선비도 마찬가지입니다.

공실은 특히 크게 작용합니다. 이 계산은 열두 달이 빠짐없이 채워진다고 가정하는데, 세입자가 바뀌는 사이 몇 달이 비면 그해 실제로 받는 월세는 그만큼 줄어듭니다. 3%든 2%든, 그 숫자는 임대가 끊기지 않았을 때의 상한선에 가깝습니다.

이 표의 쓸모

성북구 전용 84㎡에서 월세로 회수되는 속도가 대략 어느 눈금에 놓여 있는지, 그리고 단지 간 차이가 생각만큼 크지 않다는 것 정도가 이 표에서 확인되는 내용입니다. 관심 가는 단지가 생겼다면 다음은 그 단지에 지금 걸린 월세 매물의 보증금과 월세 조합을 직접 확인하는 일입니다. 중앙하이츠빌 1·2단지가 보여줬듯, 같은 매매가에서도 어떤 조건으로 계약하느냐에 따라 손에 남는 비율은 달라지니까요.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.