성북구 84㎡ 월세 보증금·실투자금 수익률 2026년 — 중앙하이츠빌 1·2단지, 매매 7.5억이 같아도 갈렸다

서울 성북구 전용 84㎡의 월세 수익률을 '연 월세 ÷ (매매 중앙값 − 보증금 중앙값)'으로 계산해 높은 순으로 줄을 세웠다. 눈에 띄는 건 순위 자체보다, 매매 중앙값이 7.5억으로 동일한 정릉동 중앙하이츠빌 2단지(2.68%)와 1단지(2.29%)가 서로 다른 자리에 놓였다는 점이다. 월세와 보증금을 어떻게 나눠 받았는지가 같은 가격표를 다른 숫자로 바꿔놓는다.

성북구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
정릉동 정릉풍림아이원	2005	6.7억	150만/월	0.8억	3.03%	35/7건
정릉동 중앙하이츠빌2단지	2005	7.5억	145만/월	1.0억	2.68%	18/6건
길음동 길음동동부센트레빌(1278-0)	2003	11.2억	185만/월	2.0억	2.43%	20/8건
종암동 래미안크리시엘	2004	10.2억	185만/월	1.0억	2.41%	18/6건
정릉동 중앙하이츠빌1단지	2004	7.5억	95만/월	2.5억	2.29%	13/6건
장위동 래미안장위퍼스트하이	2020	13.1억	220만/월	1.5억	2.27%	26/13건

매매가가 같아도 수익률은 같지 않다

정릉동 중앙하이츠빌 1단지와 2단지는 매매 중앙값이 7.5억으로 같다. 그런데 2단지는 월세 145만원에 보증금 1.0억, 1단지는 월세 95만원에 보증금 2.5억이다. 이 지표는 보증금을 회수 가능한 돈으로 보고 실투자금에서 빼기 때문에, 보증금이 크면 분모가 줄어 수익률에 유리하게 작용한다. 그럼에도 1단지가 2단지보다 낮은 자리에 놓인 건, 분모가 줄어든 것보다 매달 들어오는 월세가 줄어든 폭이 더 컸다는 뜻이다.

같은 값을 가진 두 단지를 나란히 놓으면 이 지표의 성격이 분명해진다. 여기서 수익률은 그 집이 월세와 보증금을 어떤 비율로 받아내고 있는지를 재는 숫자다. 보증금 비중이 큰 계약이 표본에 많이 잡힌 단지는 월세 중앙값이 낮게 찍히고, 그 결과가 그대로 수익률에 반영된다.

월세를 가장 많이 받는 단지가 상단에 있지는 않다

표에서 월세 중앙값이 가장 높은 곳은 장위동 래미안장위퍼스트하이의 220만원이다. 그런데 이 단지의 수익률은 2.27%로 표 안에서 가장 낮다. 매매 중앙값 13.1억이 함께 가장 높기 때문이다. 월세 절대액은 세입자가 매달 내는 돈이지만, 수익률은 그 돈을 사기 위해 얼마를 묶어뒀는지와의 비율이다. 임대 수입의 크기와 투자 효율은 별개의 질문이고, 이 표는 두 질문의 답이 서로 어긋날 수 있다는 걸 보여준다.

반대편 끝의 정릉동 정릉풍림아이원은 매매 6.7억에 월세 150만원, 보증금 0.8억으로 3.03%다. 다만 매매가가 낮으면 수익률이 높다는 식으로 정리할 수는 없다. 매매 7.5억인 중앙하이츠빌 1단지(2.29%)가 11.2억인 길음동동부센트레빌(2.43%)이나 10.2억인 종암동 래미안크리시엘(2.41%)보다 아래에 있기 때문이다. 가격대와 수익률을 하나의 방향으로 묶는 문장은 이 표에서 곧바로 반례에 부딪힌다.

중앙값 뒤에 있는 표본의 크기

수익률의 분자를 만드는 월세 중앙값은 단지별로 6~13건의 거래에서 나온 값이다. 매매 쪽은 정릉풍림아이원 35건처럼 표본이 두터운 곳도 있지만, 월세는 어느 단지도 두 자릿수 초중반을 넘지 않는다. 거래 몇 건이 어느 쪽으로 치우치느냐에 따라 중앙값이 옮겨 다닐 수 있는 크기라는 뜻이다.

게다가 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니다. 단지 안에서 팔린 집과 세를 놓은 집은 층·향·수리 상태가 다를 수 있는데, 이 지표는 그 둘의 중앙값을 하나의 분수에 넣는다. 소수점 둘째 자리까지 찍혀 있다고 해서 그만큼의 정밀도로 읽을 숫자는 아니다.

이 비율에 아직 들어가지 않은 비용

여기 나온 값은 세금과 공실, 수선비를 반영하지 않은 총수익률이다. 실제로 손에 남는 돈은 보유세와 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 빈 기간, 그리고 도배·설비 같은 유지비를 통과한 뒤에 결정된다. 이 항목들은 단지마다 액수도 발생 시점도 다르고, 이 표에는 그것을 가늠할 정보가 없다.

공실은 특히 수익률 계산의 전제를 흔든다. 연 수익률은 12개월치 월세가 빠짐없이 들어온다고 가정한 값이라, 세입자가 비는 달이 생기면 그만큼 실제 회수액은 줄어든다.

그래서 이 표는 출발점이다. 3.03%든 2.27%든, 세금계산서와 공실 기간을 얹기 전의 숫자라는 조건 위에서만 성립한다. 관심 가는 단지가 있다면 그 단지의 월세와 보증금이 왜 그런 조합으로 찍혔는지, 실제 매물의 계약 조건이 이 중앙값 근처에 있는지를 확인하는 게 순서다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.