성북구 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 월세 100만 원 정릉풍림아이원 2.52%, 185만 원 길음동동부센트레빌 2.41%

서울 성북구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금 대비 수익률이 가장 높은 단지는 정릉동 중앙하이츠빌2단지로, 연 2.65%다. 눈여겨볼 곳은 2위다. 정릉풍림아이원은 월세 중앙값이 100만 원으로 표의 여섯 곳 중 가장 낮은데도 2.52%가 나와, 월세 185만 원을 받는 길음동동부센트레빌(2.41%)보다 높다.

성북구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
정릉동 중앙하이츠빌2단지	2005	7.6억	145만/월	1.0억	2.65%	19/6건
정릉동 정릉풍림아이원	2005	6.8억	100만/월	2.0억	2.52%	36/9건
길음동 길음동동부센트레빌(1278-0)	2003	11.2억	185만/월	2.0억	2.41%	21/12건
종암동 래미안크리시엘	2004	10.3억	180만/월	1.0억	2.33%	19/7건
돈암동 돈암동더샵아파트	2006	8.2억	140만/월	1.0억	2.33%	15/8건
하월곡동 월곡두산위브	2003	9.8억	150만/월	2.0억	2.32%	26/19건

월세 100만 원이 185만 원을 앞서는 계산

이 수익률의 분모는 매매가가 아니라 실투자금, 곧 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액이다. 분자인 연 월세만 보면 길음동동부센트레빌이 월 185만 원으로 표에서 가장 많이 받는다. 하지만 매매 중앙값도 11.2억으로 표에서 가장 높다. 보증금 중앙값 2.0억을 빼고 남는 실투자금이 커서 월세를 많이 받아도 수익률은 2.41%다.

정릉풍림아이원은 정반대 구조다. 월세는 100만 원으로 여섯 곳 중 가장 적지만, 매매 중앙값이 6.8억으로 가장 낮고 보증금 중앙값은 길음동동부센트레빌과 같은 2.0억이다. 분모가 작은 덕분에 적은 월세로도 2.52%가 나왔다. 월세를 얼마 받는지와 실투자금 대비 몇 %가 나오는지는 이 표에서 서로 다른 순서로 줄을 선다.

1·2위가 겹치는 지점, 그리고 거기서 끝나는 공통점

1위 중앙하이츠빌2단지와 2위 정릉풍림아이원은 몇 가지를 공유한다. 둘 다 정릉동에 있고 2005년에 준공됐으며, 매매 중앙값이 표에서 가장 낮은 두 단지(7.6억, 6.8억)다. 중앙하이츠빌2단지는 보증금 중앙값이 1.0억으로 정릉풍림아이원보다 적어 실투자금이 그만큼 커지는데도, 월세 145만 원을 받아 1위에 올랐다.

이 공통점을 ‘매매가가 낮을수록 수익률이 높다’로 넓히면 곧바로 반례가 나온다. 세 번째로 수익률이 높은 곳이 표에서 가장 비싼 길음동동부센트레빌이고, 매매 중앙값 8.2억인 돈암동더샵아파트는 그보다 아래다. 준공연도도 2003년부터 2006년까지 흩어져 있다. 2003년 준공 단지 두 곳은 세 번째와 맨 아래에 나뉘어 있다. 정릉동 두 곳이 1·2위를 차지한 것은 맞지만, 표에 담긴 정릉동 단지가 이 둘뿐이라 동네 전체의 특징으로 일반화하기에는 사례가 적다.

같은 2.33%, 들어가는 돈은 다르다

종암동 래미안크리시엘과 돈암동더샵아파트는 수익률이 2.33%로 같고 보증금 중앙값도 둘 다 1.0억이다. 하지만 매매 중앙값은 10.3억과 8.2억, 월세 중앙값은 180만 원과 140만 원으로 규모가 다르다. 수익률은 실투자금 대비 비율이어서, 각 단지에 얼마를 넣어야 하는지는 이 숫자에 드러나지 않는다. 바로 아래 하월곡동 월곡두산위브도 2.32%로 거의 붙어 있다. 이 세 단지 사이의 순위 차이는 의미를 두기 어려울 만큼 작다.

거래 건수로 본 중앙값의 무게

1위 중앙하이츠빌2단지의 월세 거래는 6건으로 여섯 곳 중 가장 적다. 월세 중앙값 145만 원이 적은 거래에서 나온 값이라, 거래가 몇 건만 더해져도 중앙값과 순위가 함께 바뀔 여지가 있다.

거래가 가장 많은 단지는 무엇을 세느냐에 따라 다르다. 월세 거래는 하월곡동 월곡두산위브가 19건으로 가장 많고, 매매 거래는 정릉풍림아이원이 36건으로 가장 많다. 월곡두산위브는 월세 중앙값이 가장 많은 거래를 바탕으로 나왔지만 수익률은 표에서 가장 낮은 2.32%다.

매매 중앙값과 월세 중앙값이 같은 집에서 나온 숫자가 아니라는 점도 기억해야 한다. 같은 단지 안에서 팔린 집들과 세를 놓은 집들의 중앙값을 따로 구해 조합한 값이다. 그래서 특정 매물 한 채를 사서 세를 놓았을 때의 수익률과는 어긋나기 쉽다.

세금과 공실이 빠진 총수익률

표의 수익률은 연 월세를 실투자금으로 나눈 값 그대로다. 살 때 내는 취득세, 보유하는 동안의 보유세, 월세 소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 수선비는 계산에 들어 있지 않다. 이 비용들은 모두 들어가는 돈을 늘리거나 들어오는 월세를 줄이기 때문에, 실제로 손에 남는 비율은 표의 숫자보다 낮아진다.

보증금 처리도 따져볼 부분이다. 이 지표는 보증금을 회수 가능한 돈으로 보고 실투자금에서 뺐다. 그러나 보증금은 계약이 끝나면 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이어서, 새 세입자의 보증금이 제때 들어오지 않으면 그 사이를 메울 현금이 따로 필요하다. 보증금 중앙값이 2.0억인 정릉풍림아이원·길음동동부센트레빌·월곡두산위브는 1.0억인 단지보다 그 부담이 크다. 매매가가 오르거나 내려서 생기는 손익도 이 지표에는 들어 있지 않다.

수익률 칸 옆 숫자까지 함께 볼 때

성북구 84㎡ 월세 수익률 상위 여섯 곳은 2.65%에서 2.32% 사이에 몰려 있다. 수익률만 보면 정릉풍림아이원과 길음동동부센트레빌의 차이는 소수점 아래에 그친다. 하지만 매매 중앙값은 6.8억과 11.2억으로 차이가 크고, 받는 월세도 100만 원과 185만 원으로 다르다. 비슷한 퍼센트라도 자금 규모와 임대 조건은 서로 다를 수 있고, 그 퍼센트는 세금과 공실을 빼기 전의 숫자다. 이 표는 이 두 가지를 함께 놓고 읽어야 한다.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.