성북구 84㎡ 월세 수익률 순위 2026년 — 돈암동 일신건영휴먼빌 2.96%, 정릉꿈에그린 2.93%로 1·2위

2026년 들어 성북구 전용 84㎡ 가운데 실투자금 대비 월세 수익률이 가장 높게 계산된 단지는 돈암동 일신건영휴먼빌아파트로, 연 2.96%였습니다. 바로 뒤가 정릉동 정릉꿈에그린(2.93%)입니다. 두 단지의 숫자는 거의 같지만, 그 숫자를 만든 재료는 꽤 다릅니다.

성북구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
돈암동 일신건영휴먼빌아파트	2005	8.9억	170만/월	2.0억	2.96%	8/5건
정릉동 정릉꿈에그린	2015	9.3억	155만/월	3.0억	2.93%	13/5건
안암동1가 안암동삼성래미안	2005	9.9억	160만/월	2.5억	2.59%	14/5건
정릉동 중앙하이츠빌2단지	2005	7.7억	145만/월	1.0억	2.58%	20/6건
정릉동 정릉풍림아이원	2005	6.9억	100만/월	2.0억	2.45%	43/9건
종암동 래미안크리시엘	2004	10.3억	180만/월	1.0억	2.33%	19/7건

1·2위의 숫자는 비슷한데 이유가 다르다

먼저 수익률 공식을 짚고 가겠습니다. 1년 치 월세를 매매가에서 보증금을 뺀 금액, 곧 실투자금으로 나눈 값입니다. 그러니 수익률을 끌어올리는 길은 두 가지입니다. 월세를 많이 받거나, 실투자금을 줄이거나.

일신건영휴먼빌아파트는 앞쪽입니다. 매매 중앙값은 8.9억 원인데 월세 중앙값이 170만 원이라, 집값에 비해 월세가 높게 잡혔습니다.

정릉꿈에그린은 뒤쪽입니다. 월세 중앙값 155만 원은 일신건영휴먼빌보다 낮습니다. 대신 보증금 중앙값이 3.0억 원으로 표에서 가장 높습니다. 보증금을 많이 받은 만큼 실투자금이 줄었고, 분모가 작아지니 수익률이 1위에 거의 붙었습니다. 결국 같은 2.9%대라도 일신건영휴먼빌은 월세 쪽에서, 정릉꿈에그린은 보증금 쪽에서 나온 숫자입니다.

월세를 가장 많이 받아도 순위는 맨 아래일 수 있다

종암동 래미안크리시엘을 보면 이 구조가 더 또렷해집니다. 월세 중앙값 180만 원은 표에서 가장 높습니다. 그런데 수익률은 2.33%로 표의 맨 아래입니다. 매매 중앙값이 10.3억 원으로 높은 데다 보증금 중앙값은 1.0억 원에 그쳐, 실투자금이 그만큼 커졌기 때문입니다.

월세 액수만 보고 '잘 나오는 단지'를 고르면 이런 데서 판단이 엇갈립니다. 월세는 분자일 뿐이고, 결과는 분모가 함께 정합니다.

공통점을 찾기보다 단지마다 따로 읽어야 하는 이유

수익률이 높은 단지에 공통점이 있을까요. 표에서는 한 가지 기준으로 깔끔하게 묶이지 않습니다. 보증금이 높은 정릉꿈에그린이 2위인 반면, 보증금 중앙값이 1.0억 원으로 같은 중앙하이츠빌2단지와 래미안크리시엘은 2.58%, 2.33%로 순위가 갈립니다. 매매가가 낮다고 수익률이 높은 것도 아닙니다. 표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 정릉풍림아이원은 2.45%에 머뭅니다.

준공연도도 마찬가지입니다. 2005년 준공 단지들은 1위부터 하위권까지 고루 걸쳐 있습니다. 준공연도 하나로 수익률을 설명하기는 어렵습니다.

그래서 실용적으로 쓸 수 있는 건 공식 그 자체입니다. 관심 단지가 있다면 그 단지의 월세, 보증금, 매매가를 각각 확인하고, 셋 중 무엇이 수익률을 끌어올리거나 끌어내리는지 직접 따져 보는 편이 낫습니다.

2%대라는 숫자를 어떻게 받아들일까

표의 단지는 모두 연 2%대입니다. 이 값은 세금과 공실, 수선비를 빼기 전의 총수익률입니다. 실제로 손에 쥐는 돈은 보유세와 임대소득 관련 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실 기간, 도배·설비 교체 같은 비용을 뺀 뒤에 나옵니다. 계산된 수익률이 그대로 통장에 들어온다고 보면 안 됩니다.

보증금도 짚어 둘 부분이 있습니다. 공식에서는 회수할 수 있는 돈으로 보고 실투자금에서 뺐지만, 임대인 입장에서는 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈입니다. 정릉꿈에그린처럼 보증금 덕에 수익률이 올라간 경우라면, 다음 세입자를 구할 때 같은 조건의 보증금을 다시 받을 수 있는지가 함께 중요해집니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 순위는 성북구 전용 84㎡ 중 월세 수익률 상위 단지들 안에서 매긴 것이고, 거래가 많은 순서가 아닙니다. 매매와 월세의 중앙값은 같은 집이 아니라 단지 안의 서로 다른 거래에서 나온 값을 짝지은 것이며, 층이나 향 같은 조건 차이는 반영되지 않았습니다. 수치는 2026년 1월 1일 이후 신고된 거래를 발행 시점까지 모은 부분 누적입니다. 1위 일신건영휴먼빌아파트와 2위 정릉꿈에그린은 월세 거래가 각각 5건이라 거래가 몇 건만 더해져도 중앙값과 순위가 달라질 수 있습니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.